A locação de imóveis no Brasil é regida principalmente pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que disciplina tanto a locação residencial quanto a comercial. A lei estabelece direitos e deveres para locador e locatário — do pagamento do aluguel e encargos à devolução do imóvel em bom estado — e prevê procedimentos específicos, como a ação de despejo, a ação renovatória e a ação revisional de aluguel.
No despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias para purgar a mora. As garantias locatícias (fiança, caução ou seguro-fiança) protegem o locador contra a inadimplência, mas também geram discussões frequentes, como a validade da penhora do bem de família do fiador (Súmula 549/STJ). Já na devolução do imóvel, a vistoria de entrada e saída é a prova central sobre o que é desgaste natural e o que é dano indenizável.
Este guia reúne, organizados por tema, os artigos deste blog sobre locação de imóveis — da inadimplência e despejo às garantias locatícias, aos direitos e deveres cotidianos do contrato, e às particularidades da locação comercial.
A locação de imóveis é uma das relações jurídicas mais comuns e, ao mesmo tempo, mais litigiosas do Direito Imobiliário. Atrasos no pagamento, divergências sobre reparos, dúvidas sobre garantias e discussões no fim do contrato geram boa parte das consultas que chegam a um advogado especializado na área. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) organiza essa relação com prazos e procedimentos próprios — muitas vezes diferentes do procedimento comum do Código de Processo Civil — e a jurisprudência do STJ e dos tribunais estaduais vem, ao longo dos anos, afinando a interpretação de pontos que a lei deixa em aberto.
Este guia organiza, por tema, os artigos deste blog sobre locação de imóveis — da inadimplência e do despejo às garantias locatícias, aos direitos e deveres do dia a dia do contrato, e aos procedimentos específicos da locação comercial.
Inadimplência e Despejo
Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento, prazos, purga da mora e como recuperar o imóvel.
Ler artigo →Recebeu citação de despejo? Os 15 dias para purgar a mora, a defesa possível e como negociar antes do prazo acabar.
Ler artigo →Não existe regra geral de "3 dias": o prazo de 30 dias da denúncia vazia e quando a liminar excepcional cabe.
Ler artigo →Garantias e Benfeitorias Locatícias
Prorrogação da fiança até a entrega das chaves, prazo para o fiador se exonerar e a Súmula 549/STJ sobre o bem de família.
Ler artigo →É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, mesmo comercial. Entenda a Súmula 549/STJ.
Ler artigo →O STJ negou o direito de retenção ao locatário inadimplente: a retenção pressupõe posse de boa-fé, que se rompe com a inadimplência.
Ler artigo →Direitos e Deveres na Locação
Reparo urgente que dura mais de 10 dias dá direito a abatimento proporcional do aluguel — o que a lei e a jurisprudência exigem.
Ler artigo →A entrega das chaves em juízo é direito potestativo do locatário e encerra a locação, segundo o STJ.
Ler artigo →Laudos de vistoria de entrada e saída, com fotos, são a prova decisiva sobre danos além do desgaste natural do imóvel.
Ler artigo →A locação verbal é válida, mas quem cobra ou pede despejo precisa provar o vínculo (art. 373, I, CPC).
Ler artigo →A multa por sair antes do prazo deve ser proporcional ao tempo restante (art. 4º, Lei 8.245/91) e pode ser reduzida pelo art. 413 do CC.
Ler artigo →Recusar um locatário por ter filhos ou animais é, em regra, exercício legítimo do direito de não contratar — ainda sem tese firmada do STF ou STJ.
Ler artigo →Locação Comercial
A ação renovatória precisa ser ajuizada entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato, sob pena de perder o direito.
Ler artigo →O requisito do triênio (art. 19, Lei 8.245/91), o aluguel provisório com perícia e quando as diferenças se tornam exigíveis.
Ler artigo →Veja também o panorama completo de Direito Imobiliário ou o guia de Compra e Venda de Imóveis.