A Súmula 549 do STJ é clara: "é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação". Essa exceção à impenhorabilidade se aplica tanto à locação residencial quanto à comercial, e segue sendo aplicada pelo STJ e pelos tribunais estaduais mesmo em julgamentos recentes.
O que diz a Súmula 549 e por que ela existe
A Súmula 549/STJ enuncia que é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação — uma exceção direta à regra geral de impenhorabilidade da Lei 8.009/1990, cujo art. 3º, inciso VII, prevê expressamente essa hipótese. A lógica é que o fiador assume voluntariamente o risco de responder pela dívida do locatário, inclusive com seu patrimônio residencial, como contrapartida da garantia que oferece ao locador.
O STJ tem reafirmado essa tese de forma consistente, inclusive negando que o entendimento se restrinja à locação residencial: a penhora também é válida quando a fiança garante contrato de locação comercial.
Súmula 549/STJ; AgInt no REsp 1.893.935/SP (3ª Turma, 2021); AgInt no REsp 1.992.920/SP (3ª Turma, 2022).
Aplicação recente: STJ, TJPR e TJSP na mesma linha
Precedentes de 2025 confirmam que a tese segue firme nos tribunais. O TJSP manteve penhora de bem de família de fiadora em locação comercial, citando também o Tema Repetitivo 1091/STJ e o Tema de Repercussão Geral 1127/STF, que consolidaram a constitucionalidade dessa exceção independentemente do tipo de locação. O TJPR decidiu no mesmo sentido, reforçando que a impenhorabilidade não é oponível quando a origem da dívida é a fiança.
TJSP, Agravo de Instrumento 2326837-14.2025.8.26.0000 (31ª Câmara de Direito Privado, 2025); TJPR, Agravo de Instrumento 0089442-19.2024.8.16.0000 (18ª Câmara Cível, 2025).
O que ainda pode ser discutido pelo fiador
Como a exceção está consolidada, a defesa eficaz raramente está em negar a possibilidade de penhora em si. Vale examinar, em vez disso, a regularidade da própria fiança (se foi prestada de forma válida, com anuência do cônjuge quando exigida), o valor exato da dívida cobrada e eventuais vícios no procedimento executivo. É importante também verificar se o imóvel penhorado é realmente o único bem residencial do fiador, o que pode influenciar a análise do caso concreto.
O que fazer
Reúna o contrato de locação, o termo de fiança e a intimação de penhora recebida. Como a tese que permite a penhora está consolidada no STJ e no STF, a estratégia de defesa costuma focar em questionar a regularidade da fiança ou o valor cobrado, não a possibilidade da penhora em si. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar se há vícios específicos no seu caso.