A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família contra penhora, mas essa proteção não é absoluta. O próprio art. 3º da lei lista situações em que a penhora é permitida — entre elas, dívida do financiamento do próprio imóvel, pensão alimentícia, tributos incidentes sobre o bem e fiança em contrato de locação.
A regra: impenhorabilidade do imóvel residencial
A Lei 8.009/1990 estabelece que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável, não respondendo por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza. O objetivo é proteger o direito à moradia, evitando que uma execução deixe a família sem teto. Essa proteção alcança o imóvel em si, mas também os bens que guarnecem a residência, com exceção de itens específicos previstos em lei.
Lei 8.009/1990, art. 1º.
As exceções: quando a penhora é permitida mesmo assim
O art. 3º da mesma lei lista as hipóteses em que a impenhorabilidade não se aplica. As mais recorrentes na prática são: (i) dívida decorrente de financiamento do próprio imóvel; (ii) pensão alimentícia; (iii) tributos, contribuições e despesas condominiais que incidam sobre o próprio imóvel; (iv) dívida garantida por hipoteca sobre o imóvel; (v) imóvel adquirido com produto de crime; e (vi) fiança prestada em contrato de locação.
Essa última hipótese — fiança em contrato de locação — é uma das mais discutidas e tem jurisprudência consolidada em favor da penhora (veja o artigo específico sobre penhora do imóvel do fiador). As demais exceções seguem a mesma lógica: quando a dívida tem relação direta com o próprio imóvel ou envolve interesse superior (alimentos), a proteção cede.
Lei 8.009/1990, art. 3º, incisos I a VII.
Como verificar se o seu caso se enquadra em alguma exceção
Diante de uma penhora sobre o imóvel residencial, o primeiro passo é identificar exatamente qual é a origem da dívida cobrada: se decorre do próprio financiamento do imóvel, de pensão alimentícia, de fiança em locação ou de tributos incidentes sobre o bem, a exceção legal provavelmente se aplica e a defesa deve seguir outro caminho (como discutir o valor da dívida, e não a impenhorabilidade em si). Se a dívida é estranha ao imóvel — um débito comercial comum, por exemplo — a impenhorabilidade tende a prevalecer.
O que fazer
Reúna a certidão de matrícula do imóvel, o título executivo que embasa a penhora e os documentos que comprovem a origem da dívida. A defesa correta depende de identificar se o seu caso se enquadra em alguma das exceções do art. 3º da Lei 8.009/1990 — e, se enquadrar, discutir outros pontos (como o valor cobrado ou vícios processuais). Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode analisar a origem específica da dívida e orientar sobre a defesa cabível.