A Lei do Inquilinato admite caução, fiança ou seguro-fiança como garantia — e veda exigir mais de uma modalidade no mesmo contrato. A fiança se prorroga automaticamente enquanto durar a locação, salvo cláusula em contrário, e o fiador que quiser se exonerar precisa notificar o locador, permanecendo responsável por um período após o aviso. O STJ também pacificou, em tema repetitivo, que é válida a penhora do bem de família do fiador, tanto na locação residencial quanto na comercial.
Os tipos de garantia locatícia previstos na Lei do Inquilinato
O art. 37 da Lei nº 8.245/1991 admite três modalidades de garantia no contrato de locação: caução (em dinheiro, bens móveis ou imóveis), fiança e seguro de fiança locatícia. O art. 43, II, da mesma lei torna contravenção penal exigir do locatário mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato — uma prática ainda comum, mas ilegal, em que o locador pede fiador e caução, ou fiador e seguro-fiança, simultaneamente.
Lei nº 8.245/1991, arts. 37 e 43, II.
Prorrogação automática da fiança até a entrega das chaves
Nos termos do art. 39 da Lei do Inquilinato, salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que o contrato tenha sido prorrogado por prazo indeterminado após o término do prazo inicialmente ajustado. O STJ confirma que essa prorrogação da fiança não depende de nova anuência do fiador quando o contrato prevê expressamente sua responsabilidade "até a entrega das chaves" (REsp 2.127.031/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 20/08/2024).
Lei nº 8.245/1991, art. 39; STJ, REsp 2.127.031/RJ, 3ª Turma, j. 20/08/2024.
Como o fiador se exonera da garantia e por quanto tempo continua responsável
O fiador que não quiser mais garantir um contrato prorrogado por prazo indeterminado pode se exonerar mediante notificação ao locador, mas continua responsável por um período após o aviso — o prazo exato depende de quando o contrato foi celebrado. Em contratos posteriores à Lei nº 12.112/2009, aplica-se o art. 40, X, da Lei nº 8.245/1991: o fiador permanece obrigado por 120 dias após a notificação, findos os quais o locador deve exigir novo fiador ou outra garantia do locatário. Já para contratos anteriores a essa lei, o STJ aplica por analogia o art. 835 do Código Civil, que fixa em 60 dias o período de responsabilidade do fiador após a notificação (REsp 2.121.585/PR, 2024).
Lei nº 8.245/1991, art. 40, X (redação da Lei nº 12.112/2009); CC, art. 835; STJ, REsp 2.121.585/PR (2024).
Penhora do bem de família do fiador: Súmula 549 e Tema 1091/STJ
Um dos pontos mais sensíveis para quem aceita ser fiador é que o único imóvel residencial de sua propriedade — em regra impenhorável pela Lei nº 8.009/1990 — pode ser penhorado para satisfazer dívida de locação da qual ele é fiador. A Súmula 549 do STJ já consolidava esse entendimento, e a Corte confirmou a tese em recurso repetitivo: "é válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial" (Tema 1091, REsp 1.822.040/PR, 2ª Seção, j. 08/06/2022). O STF chegou à mesma conclusão em repercussão geral (Tema 1127, RE 1.307.334/SP, 2022). O TJPR aplica essa orientação de forma rigorosa em suas decisões (TJPR, Agravo de Instrumento nº 0056448-98.2025.8.16.0000, 2025).
Súmula 549/STJ; Tema Repetitivo 1091/STJ (REsp 1.822.040/PR); Tema 1127/STF (RE 1.307.334/SP); Lei nº 8.009/1990, art. 3º, VII.
Qual garantia escolher: riscos para locador, locatário e fiador
Para quem vai ser fiador, o risco de perder o próprio imóvel residencial em execução de dívida de locação alheia é real e vem sendo confirmado pelos tribunais — vale avaliar com cuidado antes de assinar, inclusive o prazo e a forma de se exonerar caso a relação com o locatário se desgaste ao longo do contrato prorrogado. Um advogado especializado em contratos de locação pode revisar a cláusula de garantia antes da assinatura ou orientar sobre o procedimento correto de exoneração.