A ação revisional de aluguel exige o decurso de três anos desde o início do contrato ou do último acordo sobre o valor (art. 19 da Lei 8.245/91) e não depende de prova de fato extraordinário — basta a defasagem em relação ao mercado. O TJPR exige perícia judicial, e não laudo unilateral, para fixar aluguel provisório, e o STJ definiu que os juros de mora sobre as diferenças só correm a partir do trânsito em julgado, embora o novo valor retroaja à citação.
Requisito do triênio: quando cabe pedir a revisão (art. 19)
O art. 19 da Lei nº 8.245/1991 permite que locador ou locatário, não havendo acordo, peça a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, desde que decorridos três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente firmado. A ação revisional tem causa de pedir objetiva: não é preciso demonstrar fato extraordinário ou imprevisível, como exigiria a teoria da imprevisão — basta a defasagem entre o valor pago e o valor de mercado do imóvel.
Lei nº 8.245/1991, art. 19.
Qualquer reajuste ou acordo reinicia a contagem do triênio
O STJ já firmou que qualquer atualização ou acordo sobre o valor do aluguel — inclusive um simples aditivo consensual — interrompe a contagem do prazo trienal, fazendo iniciar um novo período de três anos a partir daquele ajuste (REsp 276.270/RJ, 5ª Turma, 2001). Na prática, isso significa que revisar informalmente o aluguel por acordo entre as partes "reseta" o prazo para uma futura ação revisional judicial, o que deve ser levado em conta antes de formalizar qualquer reajuste amigável.
STJ, REsp 276.270/RJ, 5ª Turma, j. 2001.
Aluguel provisório: por que o TJPR exige perícia, não laudo unilateral
O art. 68 da Lei do Inquilinato permite a fixação de aluguel provisório logo no início da ação revisional, mas essa medida tem natureza excepcional. O TJPR decidiu que a alegação de defasagem, por si só, não caracteriza urgência apta a justificar a fixação liminar do novo valor com base em laudo técnico particular, unilateral — a discrepância deve ser comprovada por prova robusta e imparcial, preferencialmente perícia judicial produzida sob contraditório (TJPR, Agravo de Instrumento nº 0003306-48.2026.8.16.0000, 18ª Câmara Cível, j. 11/05/2026).
Já no cálculo final da diferença apurada por perícia, o TJPR também determina que o valor periciado seja deflacionado até a data da citação, evitando que a correção monetária embutida no laudo produza um valor artificialmente inflado retroativo ao início da ação (TJPR, Apelação Cível nº 0011278-79.2020.8.16.0194, j. 2026).
Lei nº 8.245/1991, art. 68; TJPR, AI nº 0003306-48.2026.8.16.0000; TJPR, Apelação nº 0011278-79.2020.8.16.0194.
O novo aluguel retroage à citação — mas as diferenças só são exigíveis após o trânsito em julgado
O art. 69 da Lei do Inquilinato estabelece que o aluguel fixado na sentença revisional retroage à data da citação. O STJ, porém, distingue esse efeito retroativo da exigibilidade das diferenças apuradas: os juros de mora sobre as diferenças de aluguel só passam a correr a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação, já que antes disso a obrigação era ilíquida e, portanto, não exigível (REsp 2.115.533/DF, 3ª Turma, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 20/10/2025).
Lei nº 8.245/1991, art. 69; STJ, REsp 2.115.533/DF, 3ª Turma, j. 20/10/2025.
Como preparar uma ação revisional com chances reais de êxito
Reunir contratos de locação de imóveis semelhantes na região, e idealmente já contar com uma avaliação técnica preliminar do valor de mercado, fortalece o pedido revisional e reduz o risco de indeferimento do aluguel provisório por insuficiência de prova. Um advogado especializado em ação revisional de aluguel pode avaliar se o triênio já se completou, orientar sobre a prova pericial necessária e calcular corretamente o valor das diferenças e o termo inicial dos juros.