Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Passo a Passo

A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento judicial que o locador deve utilizar para retomar o imóvel de um inquilino inadimplente, sendo vedada qualquer forma de "despejo por conta própria", como trocar fechaduras ou cortar serviços essenciais. O procedimento é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e permite, inclusive, a cobrança cumulada dos aluguéis e encargos em atraso, mas o inquilino tem o direito de purgar a mora — isto é, pagar a dívida durante o processo e evitar a desocupação, em determinadas condições.

Para o locador, a inadimplência do inquilino gera prejuízo financeiro direto e, muitas vezes, insegurança sobre até quando será possível reaver o imóvel. Entender o procedimento correto — e os erros que podem atrasar ou até inviabilizar a retomada — é essencial para agir com rapidez e dentro da lei.

Fundamento legal da ação de despejo

A ação de despejo por falta de pagamento está prevista na Lei do Inquilinato, que regula as locações de imóveis urbanos e estabelece o procedimento específico para a retomada do imóvel em caso de inadimplência do locatário.

Isso significa que, na mesma ação, o locador pode pedir tanto a desocupação do imóvel quanto a condenação do inquilino a pagar os valores em atraso, evitando a necessidade de dois processos distintos.

Por que o locador não pode "se fazer justiça com as próprias mãos"

Mesmo diante da inadimplência clara e incontroversa, o locador não pode adotar medidas como trocar a fechadura, cortar o fornecimento de água ou energia, retirar pertences do inquilino ou impedir o acesso ao imóvel sem ordem judicial. Essa conduta é conhecida como autotutela (ou "justiça com as próprias mãos") e é vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro.

Por isso, mesmo com urgência para reaver o imóvel, a via correta é sempre a ação de despejo judicial, que pode inclusive tramitar com pedido de liminar em hipóteses específicas previstas em lei.

O que é a purga da mora e como ela afeta o processo

Um dos pontos mais importantes da ação de despejo por falta de pagamento é a possibilidade de o inquilino purgar a mora, ou seja, pagar integralmente o débito (aluguéis, encargos e eventuais custas e honorários) dentro do prazo da contestação, evitando o despejo.

Ou seja: se o inquilino pagar tudo o que deve dentro do prazo da defesa, a ação de despejo perde o objeto quanto à rescisão da locação (mas os valores pagos com atraso continuam sujeitos aos encargos moratórios previstos em contrato ou lei).

Passo a passo da ação de despejo por falta de pagamento

1. Reúna a documentação da locação: contrato de locação, comprovantes de pagamento (ou ausência deles), planilha de cálculo do débito atualizado.
2. Notifique o inquilino, preferencialmente por escrito, informando o valor em aberto e concedendo prazo razoável para regularização, embora isso não seja requisito legal obrigatório para a ação.
3. Ajuíze a ação de despejo cumulada com cobrança, instruída com o contrato de locação e o demonstrativo de débito, indicando o fiador ou garantidor, se houver.
4. Aguarde a citação do inquilino, que terá prazo para contestar e, se quiser, purgar a mora pagando o débito atualizado.
5. Acompanhe eventual pedido de liminar para desocupação antecipada, cabível em hipóteses específicas previstas na Lei do Inquilinato (como ausência de qualquer garantia locatícia ou término do prazo contratual).
6. Obtida a sentença de despejo, o inquilino terá prazo para desocupação voluntária; não cumprido, será expedido mandado de despejo, com apoio de oficial de justiça e, se necessário, força policial.

Quando é possível pedir liminar de desocupação

A Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o juiz pode conceder liminar para desocupação em até 15 dias, independentemente da citação do réu, mediante prestação de caução pelo locador. Isso costuma ocorrer, por exemplo, quando o contrato já terminou e há mais de 30 dias sem pagamento, ou quando não há qualquer garantia locatícia (fiador, caução ou seguro-fiança) prestada no contrato.

O STJ tem entendimento consolidado de que a interpretação dessas hipóteses de liminar deve observar rigorosamente os requisitos legais específicos, não bastando a mera alegação de inadimplência. Recomendamos pesquisar julgados recentes do STJ e do TJPR sobre o tema, já que a análise depende muito das circunstâncias do contrato de locação envolvido.

O papel do fiador e da garantia locatícia

Quando há fiador, caução ou seguro-fiança no contrato de locação, o locador pode direcionar a cobrança também contra o garantidor, o que amplia as chances de recebimento efetivo dos valores em atraso. É importante que a ação de despejo cumulada com cobrança inclua desde o início todos os responsáveis pela dívida, evitando a necessidade de novo processo posteriormente.

Um advogado de Direito Civil pode auxiliar tanto na elaboração de contratos de locação mais seguros — com garantias adequadas — quanto na condução da ação de despejo já em curso, otimizando o tempo até a efetiva retomada do imóvel.

Perguntas frequentes sobre ação de despejo por falta de pagamento

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

Varia conforme a vara e a região, mas em geral leva de 4 a 10 meses até a desocupação, podendo ser mais rápida se houver fiador ou garantia e o inquilino não contestar ou purgar a mora.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida depois de citado?

Sim, em regra. O inquilino pode purgar a mora, ou seja, pagar o valor devido (aluguéis, encargos e custas) dentro do prazo da contestação, o que impede o despejo, salvo se já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores.

É preciso notificar o inquilino antes de entrar com a ação de despejo?

A Lei do Inquilinato não exige notificação prévia formal para a ação de despejo por falta de pagamento, mas é recomendável notificar extrajudicialmente antes, tanto para tentar a solução amigável quanto para reforçar a prova da mora.

O locador pode simplesmente trocar a fechadura ou cortar os serviços do inquilino inadimplente?

Não. Essa é a chamada autotutela, proibida pela lei brasileira. O locador deve sempre buscar a retomada do imóvel pela via judicial (ação de despejo), sob pena de responder por danos morais e materiais ao inquilino.

É possível pedir liminar para desocupação mais rápida?

Sim, em hipóteses específicas previstas na Lei do Inquilinato, como quando há prova de que o contrato terminou ou existe garantia (fiança, caução ou seguro-fiança) e determinados requisitos legais estão presentes.