Quem tem ponto comercial alugado e quer garantir o direito de renovar o contrato precisa ajuizar a ação renovatória dentro de uma janela específica: entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato vigente. Perder esse prazo — mesmo por um dia — extingue o direito à renovação compulsória, restando apenas negociação voluntária com o proprietário.
O que é a ação renovatória
Para quem monta um negócio, o ponto comercial é, muitas vezes, o ativo mais valioso do empreendimento — o chamado fundo de comércio. Reconhecendo isso, a Lei do Inquilinato criou a ação renovatória: um mecanismo que permite ao locatário (inquilino) comercial renovar compulsoriamente o contrato de locação, mesmo contra a vontade do proprietário, desde que preenchidos determinados requisitos.
Sem essa ação, ao final do contrato, o locador poderia simplesmente recusar a renovação e retomar o imóvel — inclusive para alugar a outra pessoa, aproveitando a clientela que o antigo locatário construiu no local. A ação renovatória existe justamente para proteger esse investimento.
Requisitos para ter direito à renovação
Nem todo contrato de locação comercial dá direito à ação renovatória. A lei exige, cumulativamente:
- Contrato escrito e com prazo determinado — contratos verbais ou por prazo indeterminado não geram esse direito.
- Prazo mínimo de 5 anos — seja de um único contrato, seja pela soma ininterrupta de contratos sucessivos (renovações consecutivas por escrito, sem interrupção).
- Mesmo ramo de atividade por, no mínimo, 3 anos ininterruptos — a lei protege quem efetivamente construiu clientela naquele ramo específico no local.
Art. 51, incisos I a III, Lei 8.245/1991 — estabelece os três requisitos cumulativos (contrato escrito por prazo determinado, prazo mínimo de 5 anos, e exploração do mesmo ramo por 3 anos ininterruptos) para o direito à renovação.
O prazo fatal: entre 1 ano e 6 meses antes do fim
Aqui está o ponto que mais gera perda de direitos na prática: a ação renovatória só pode — e deve — ser proposta dentro de uma janela específica: no máximo 1 ano antes e no mínimo 6 meses antes da data de término do contrato em vigor.
Esse prazo é decadencial — não se suspende, não se interrompe, não admite justificativa de força maior, doença ou qualquer outro motivo. Ajuizar a ação um dia depois do prazo final (6 meses antes do término) já é suficiente para extinguir definitivamente o direito à renovação compulsória, restando apenas a negociação voluntária com o locador — que pode, inclusive, exigir aluguel muito mais alto ou simplesmente recusar.
Art. 51, §5º, Lei 8.245/1991 — "O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário." A jurisprudência do STJ é firme quanto à natureza decadencial do prazo de 1 ano a 6 meses antes do término.
Quando o locador pode recusar a renovação
Mesmo com a ação ajuizada no prazo e todos os requisitos preenchidos, a lei prevê hipóteses em que o locador pode legitimamente se opor à renovação — as chamadas exceções de retomada:
- Insuficiência da proposta do locatário em confronto com oferta melhor de terceiro.
- Necessidade de reforma substancial determinada pelo poder público ou que aumente o valor do imóvel.
- Uso próprio pelo locador ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o titular sócio majoritário.
Nesses casos, é possível ao locatário pleitear indenização pelos prejuízos decorrentes da não renovação, incluindo desvalorização do fundo de comércio e despesas de mudança.
O que fazer se o prazo está próximo
Se o contrato está se aproximando do fim e você quer manter o ponto:
- Calcule com precisão a data de término do contrato vigente e a janela de 1 ano a 6 meses antes.
- Reúna a documentação que comprova os requisitos: contrato(s), comprovantes de mesma atividade pelo período exigido.
- Não espere negociação informal se o prazo estiver se esgotando — ajuizar a ação preserva o direito mesmo que a negociação continue em paralelo.
- Avalie a viabilidade de acordo antes ou durante o processo — muitas ações renovatórias terminam em acordo sobre valor de aluguel.