Quem devolve o imóvel alugado antes do fim do prazo contratual deve pagar multa proporcional ao período que faltava para o término do contrato — nunca o valor cheio da cláusula penal (art. 4º da Lei 8.245/91). Há isenção legal para quem se muda por transferência de local de trabalho determinada pelo empregador, mediante aviso de 30 dias, e o STJ ainda admite reduzir a multa com base no art. 413 do Código Civil quando o contrato já foi cumprido por período significativo.
A regra geral: multa proporcional ao tempo restante do contrato (art. 4º)
O art. 4º da Lei nº 8.245/1991 estabelece que, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não pode reaver o imóvel e o locatário não pode devolvê-lo sem pagar a multa contratual — mas essa multa deve ser calculada proporcionalmente ao período de cumprimento já decorrido do contrato, e não cobrada em seu valor integral. É uma das regras mais desconhecidas por locatários que assinam o distrato aceitando pagar a multa cheia prevista na cláusula, sem saber que a lei já garante a redução proporcional.
Lei nº 8.245/1991, art. 4º.
Como se calcula a proporcionalidade da multa
Na prática, se o contrato previa multa de três aluguéis para rescisão antecipada e tinha prazo de 30 meses, mas o locatário cumpriu 20 meses (restando 10), a multa deve ser reduzida na mesma proporção do tempo que ainda faltava: 10/30 dos três aluguéis previstos, e não os três aluguéis integrais. O STJ confirmou essa lógica de proporcionalidade ao fixar a tese de que se aplica o art. 413 do Código Civil para reduzir equitativamente a cláusula penal em contrato de locação diante do cumprimento parcial e substancial da obrigação (AREsp 3.054.821/RS, 4ª Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 15/06/2026).
STJ, AREsp 3.054.821/RS, 4ª Turma, j. 15/06/2026; CC, art. 413.
Isenção por transferência de local de trabalho: requisitos e aviso de 30 dias
O parágrafo único do art. 4º da Lei do Inquilinato isenta o locatário do pagamento de qualquer multa se a desocupação decorrer de transferência do seu local de trabalho pelo empregador, determinada para localidade diversa daquela em que reside — desde que o locador seja notificado por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência. Essa isenção não se aplica a mudanças de trabalho por iniciativa do próprio locatário, como pedido de demissão para assumir outro emprego em outra cidade.
Lei nº 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único.
Cumprimento parcial e substancial do contrato: quando cabe reduzir ainda mais a multa (art. 413 CC)
Mesmo fora da hipótese de isenção total, o STJ já reconheceu que a cláusula penal de rescisão antecipada — sobretudo em locações não residenciais — pode ser objeto de redução equitativa pelo juiz quando o contrato já foi cumprido por parte substancial de sua vigência, por se tratar de norma de ordem pública destinada a evitar excesso na cobrança da multa (AREsp 3.054.821/RS, 2026). Isso reforça que a proporcionalidade do art. 4º da Lei do Inquilinato não é o único mecanismo de controle: mesmo o valor proporcional pode, em certos casos, ser judicialmente moderado.
O que fazer antes de assinar o distrato ou pagar a multa
Antes de aceitar o valor de multa apresentado pela imobiliária ou pelo locador, vale conferir se o cálculo já aplicou a proporcionalidade legal, se há hipótese de isenção por transferência de trabalho e se o tempo de contrato já cumprido justifica pedir redução judicial. Um advogado especializado em contratos de locação pode revisar o cálculo da multa e negociar ou contestar cobranças acima do que a lei autoriza.