Na multipropriedade (time-sharing), o titular de uma fração/período tem que pagar taxas de manutenção e fruição — mas o STJ esclareceu que essa cobrança deve ser proporcional ao período em que o imóvel esteve efetivamente disponibilizado ao titular, e não simplesmente ao tempo total de vigência do contrato. É uma distinção que pode reduzir cobranças feitas de forma desproporcional.
O regime legal da multipropriedade
A multipropriedade imobiliária, incorporada ao Código Civil pela Lei 13.777/2018 (art. 1.358-B e seguintes), permite que várias pessoas sejam titulares de frações de tempo sobre o mesmo imóvel, cada uma com direito de uso e gozo exclusivo durante um período determinado do ano. Cada multiproprietário tem obrigação de contribuir com despesas de manutenção, e essa obrigação normalmente é chamada de taxa de fruição ou de manutenção.
CC art. 1.358-B e seguintes (incluídos pela Lei 13.777/2018).
O critério correto: proporcionalidade ao período de efetiva disponibilização
O STJ decidiu que a taxa de fruição não pode ser calculada com base no período total de existência do contrato, mas sim proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao titular da fração. Isso significa que, se por qualquer motivo o multiproprietário não teve acesso ao período que lhe cabia (por exemplo, por indisponibilidade do empreendimento), a cobrança da taxa referente àquele período pode ser questionada.
STJ, REsp 2.171.979/SP (2026).
Atenção: 'não usar' é diferente de 'não ter sido disponibilizado'
É importante não confundir as duas situações: se o multiproprietário simplesmente optou por não usar a semana que lhe cabia (por viagem, desinteresse ou qualquer razão pessoal), a taxa de manutenção continua devida normalmente — afinal, o imóvel esteve à disposição dele. O critério do STJ protege o titular apenas quando o próprio período não foi efetivamente disponibilizado pelo empreendimento, o que é uma situação distinta.
O que fazer
Se você é multiproprietário e recebeu cobrança de taxa de fruição referente a um período em que o imóvel não foi efetivamente disponibilizado a você (por indisponibilidade do empreendimento, e não por escolha própria), reúna a documentação do contrato e do calendário de uso para questionar a cobrança proporcionalmente. Se você simplesmente optou por não usar sua semana, a taxa de manutenção segue devida. Um advogado especializado em direito imobiliário pode avaliar a legitimidade da cobrança no seu caso.