A resposta depende, antes de tudo, da data do contrato. Nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, a jurisprudência do STJ não admitia a taxa de fruição sobre lote não edificado, por falta de previsão legal. Nos contratos firmados depois da lei, em vigor desde 28/12/2018, as Turmas do STJ divergem: a 4ª Turma admitiu a retenção, com base no art. 32-A, I, da Lei 6.766/1979, e a 3ª Turma a afastou. A cobrança nunca é automática: depende de cláusula clara e da anuência específica do comprador.
O que a Lei do Distrato permite reter
O art. 32-A da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), permite descontar dos valores a restituir ao comprador desistente:
- fruição (inciso I): até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, incidente por todo o período de ocupação, da transmissão da posse até a restituição do lote — por exemplo, em um contrato de R$ 200 mil com 6 meses de ocupação, o teto é 0,75% × 6 = 4,5%, ou R$ 9 mil;
- cláusula penal e despesas administrativas (inciso II): inclusive arras ou sinal, limitadas a 10% do valor atualizado do contrato;
- encargos moratórios (inciso III) sobre as parcelas pagas em atraso;
- débitos do lote (inciso IV): IPTU, contribuições condominiais ou associativas, tarifas, tributos e emolumentos;
- comissão de corretagem (inciso V), desde que integrada ao preço.
Um requisito costuma ser decisivo: o art. 26-A exige que o contrato comece com um quadro-resumo contendo as consequências do desfazimento. O §2º acrescenta que essas penalidades só produzem efeito com anuência prévia e específica do adquirente, dada por assinatura junto às cláusulas.
Lei 6.766/1979, arts. 26-A e 32-A, incluídos pela Lei 13.786/2018 (em vigor desde a publicação, em 28/12/2018).
Lote sem construção: o que decidiu o STJ
Contrato posterior à Lei do Distrato, cobrança admitida. No REsp 2.104.086/SP, a 4ª Turma (relatora Min. Isabel Gallotti) examinou um contrato de 2021: o comprador havia pago R$ 6.549,10 de um total de R$ 111.042,00 e desistiu. O STJ manteve a retenção da cláusula penal e da taxa de fruição, mesmo com o lote sem construção. Como o comprador tinha pago pouco, não sobrou valor a devolver. O fundamento foi que o art. 32-A, I, passou a prever a fruição expressamente, e por isso o entendimento anterior não prevalece para os contratos celebrados depois da lei. A relatora também afastou a violação ao art. 53 do CDC, porque o contrato previa a devolução com os descontos permitidos em lei (notícia oficial do STJ).
Contrato posterior à Lei do Distrato, cobrança afastada. No REsp 2.110.672/SP, a 3ª Turma também julgou um contrato firmado sob a vigência da Lei 13.786/2018 (a ação de origem foi distribuída em 2022). Mesmo assim, afastou a taxa de fruição sobre o lote não edificado, com o argumento de que o terreno nu não gera proveito econômico imediato ao comprador.
Para contratos firmados depois de 28/12/2018, a 3ª Turma afasta a taxa de fruição sobre lote não edificado e a 4ª Turma a admite. Não há recurso repetitivo nem decisão da Segunda Seção sobre o tema. Na prática, além da Turma que julgar o caso, pesam a redação da cláusula e a anuência específica do comprador (art. 26-A, §2º).
| Situação | Taxa de fruição sobre lote não edificado |
|---|---|
| Contrato anterior a 28/12/2018 | A jurisprudência do STJ não admitia (sem previsão legal) |
| Contrato posterior, com cláusula expressa e anuência específica | Divergência: a 4ª Turma admite, até 0,75% ao mês do valor atualizado (REsp 2.104.086/SP); a 3ª Turma afasta (REsp 2.110.672/SP) |
| Contrato posterior, sem quadro-resumo ou sem anuência específica | Cobrança contestável: a penalidade depende da anuência do comprador (art. 26-A, §2º) |
REsp 2.104.086/SP (4ª Turma, 2025); REsp 2.110.672/SP (3ª Turma, 2026); Lei 6.766/1979, arts. 26-A, §2º, e 32-A, I; CDC, art. 53.
Retenção sobre o valor total do contrato também pode ser reduzida
Independentemente da discussão sobre a fruição, o STJ já admitiu reduzir a cláusula penal de retenção quando ela é calculada sobre o valor total do contrato e gera perda substancial das parcelas pagas, aplicando o diálogo entre a Lei do Distrato e o Código de Defesa do Consumidor para evitar desvantagem exagerada ao adquirente. Em um dos precedentes recentes, o STJ manteve decisão que reduziu a retenção de 10% do valor atualizado do contrato para incidência apenas sobre os valores efetivamente pagos, reconhecendo a onerosidade excessiva da cláusula original.
REsp 2.104.297/SP (3ª Turma, 2026).
O que fazer
Primeiro, confira a data de assinatura do contrato e se ele tem quadro-resumo com as penalidades assinadas à parte. Depois, some a cláusula penal, a fruição e os demais descontos e compare com os limites do art. 32-A. Reúna também o histórico de pagamentos e a proposta de distrato apresentada pela loteadora. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode calcular o valor correto a ser devolvido.