Quanto a incorporadora pode reter em caso de distrato?

Até 25% do total pago pelo comprador, ou até 50% se a incorporação estiver em regime de patrimônio de afetação, conforme a Lei nº 13.786/2018.

Em quanto tempo o dinheiro deve ser devolvido após o distrato?

Em até 180 dias úteis contados da resolução do contrato, ou em até 30 dias da revenda da unidade, se ela for revendida antes desse prazo.

A retenção de 25% é sempre aplicada no valor máximo?

Não necessariamente. O STJ admite a redução judicial da retenção quando o percentual aplicado configurar onerosidade excessiva ou enriquecimento sem causa em relação às circunstâncias do caso.

E se o distrato for por culpa da incorporadora, não minha?

Nesse caso as regras de retenção da Lei do Distrato não se aplicam da mesma forma: o comprador tem direito à devolução integral dos valores pagos, além de eventual indenização por lucros cessantes e danos morais.

Distrato de Imóvel na Planta: Quanto Devolvem?

Em resumo

Retenção padrão: até 25% dos valores pagos, ou até 50% se a incorporação estiver em regime de afetação.
Prazo de devolução: até 180 dias úteis contados da resolução, salvo revenda antecipada da unidade.
Retenção não é automática no percentual máximo: pode ser reduzida judicialmente se abusiva ou desproporcional.
Base legal: Lei nº 13.786/2018.

Desistir da compra de um imóvel na planta costuma vir acompanhado de uma surpresa desagradável: a incorporadora reter uma fatia expressiva do que já foi pago. A Lei do Distrato definiu regras claras para esse percentual — mas "claras" não significa que a incorporadora sempre as aplica corretamente.

Quanto a incorporadora pode reter

A Lei nº 13.786/2018 fixou o direito de devolução das quantias pagas pelo comprador, com possibilidade de retenção de até 25% do total pago, ou de até 50% se a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação (estrutura que separa o patrimônio da obra do patrimônio geral da incorporadora, como garantia adicional aos compradores). O percentual reflete os custos de comercialização, publicidade e a própria reserva da unidade que a incorporadora arcou ao vender o imóvel.

A cláusula penal máxima não é automática

O STJ reafirmou a adoção de um padrão-base de retenção de 25% do valor pago para os casos de desistência imotivada pelo comprador — mas esse percentual não é uma cláusula pétrea. A aplicação automática da pena máxima, sem análise das circunstâncias do caso, pode configurar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa, sendo possível a redução equitativa da penalidade pelo juiz quando o montante retido for manifestamente desproporcional.

Prazo para receber o dinheiro de volta

O reembolso das quantias pagas, descontada a retenção legal, deve ocorrer em até 180 dias úteis contados da resolução do contrato — salvo se a unidade for revendida antes desse prazo, hipótese em que a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda.

Quando o distrato é por culpa da incorporadora

As regras de retenção da Lei nº 13.786/2018 foram desenhadas para a desistência imotivada do comprador. Quando o motivo do distrato é descumprimento contratual da incorporadora — atraso muito além da tolerância, por exemplo — a lógica se inverte: o comprador tem direito à devolução integral, sem retenção, além de eventual indenização por lucros cessantes e danos morais.

O que verificar antes de assinar o distrato

O percentual efetivamente retido confere com o limite legal de 25% (ou 50% em regime de afetação)?
A incorporadora está no regime de afetação? Isso muda o teto de retenção aplicável.
Há correção monetária sobre o valor a ser devolvido até a data do pagamento efetivo?
O motivo do distrato foi corretamente qualificado — desistência do comprador ou descumprimento da incorporadora?

Dr. Vitor Benin (OAB/PR 72.996) atua em revisão de distratos imobiliários e ações de devolução de valores retidos indevidamente por incorporadoras. Conheça a trajetória completa →

Conclusão

A retenção de até 25% (ou 50% em regime de afetação) é o teto legal, não um valor automático e inquestionável — e o prazo de devolução de 180 dias úteis é direito do comprador, não uma cortesia da incorporadora. Antes de assinar qualquer distrato, vale conferir se o cálculo apresentado realmente corresponde ao que a lei permite.