- Carência de 180 dias: a construtora pode atrasar até 180 dias corridos sem multa, se a cláusula estiver expressa no contrato.
- Após os 180 dias: configura-se mora, com direito a indenização plena.
- Lucros cessantes presumidos: não é preciso provar o prejuízo — o STJ presume o dano.
- Cumulação com multa contratual: só é possível se a multa não equivaler ao valor do aluguel, limitada a soma a esse valor (Tema 970/STJ).
- Base legal: Lei nº 13.786/2018 · Tema 970/STJ (REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF).
Chaves que não chegam na data prometida é uma das dores mais recorrentes do mercado imobiliário — e também uma das que a jurisprudência já pacificou de forma mais favorável ao comprador. O ponto de partida para entender seus direitos é a cláusula de tolerância de 180 dias, presente na maioria dos contratos de compra na planta.
A cláusula de tolerância de 180 dias é válida
Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias corridos além da data originalmente pactuada, e a cláusula esteja expressa e ostensivamente prevista no contrato. Dentro desse período, a construtora não está formalmente em mora — mas isso não significa ausência total de direitos do comprador.
Depois dos 180 dias: mora plena da construtora
Ultrapassado o período de tolerância, configura-se a mora da construtora, com direitos indenizatórios plenos ao adquirente. A partir desse momento, além da indenização por lucros cessantes, é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente sobre o saldo devedor — entendimento consolidado do STJ, que também determina a substituição do indexador setorial de correção monetária pelo IPCA a partir da mora.
Lucros cessantes: você não precisa provar o prejuízo
Comprovado o atraso injustificado além da carência contratual, presume-se o prejuízo do adquirente, na forma de aluguel mensal presumido sobre o valor do imóvel — jurisprudência consolidada do STJ. Isso significa que o comprador não precisa apresentar contrato de locação frustrado, anúncio ou qualquer prova complexa: o dano é presumido pela simples demonstração do atraso além do prazo de tolerância.
A "multa invertida": cláusula penal aplicada em dobro
Quando o contrato prevê multa apenas para o atraso do comprador (por exemplo, no pagamento de parcelas), a jurisprudência tem reconhecido o direito do comprador de exigir a aplicação da mesma penalidade, por simetria, em caso de atraso da construtora — o chamado princípio da equivalência ou "multa invertida", evitando que o contrato imponha ônus só a uma das partes.
Como calcular a indenização
- Lucros cessantes: geralmente calculados como 0,5% a 1% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, correspondendo a um aluguel presumido.
- Danos morais: cabíveis em casos de atraso muito prolongado ou circunstâncias agravantes (por exemplo, se o comprador ficou sem moradia e teve que arcar com aluguel simultâneo ao financiamento).
- Multa contratual: em regra, NÃO é cumulável com os lucros cessantes quando fixada em valor equivalente ao aluguel — a multa já indeniza o atraso. A cumulação só é admitida se a multa for inferior ao valor do locativo (soma limitada a esse valor) ou se o contrato previr expressamente a cumulação (Tema 970/STJ).
Dr. Vitor Benin (OAB/PR 72.996) atua em ações contra construtoras e incorporadoras por atraso na entrega de imóveis, com base na Lei nº 13.786/2018 e na jurisprudência do STJ (Tema 970). Conheça a trajetória completa →
Conclusão
Passados os 180 dias de tolerância, o comprador tem direito a indenização por lucros cessantes presumidos, sem necessidade de provar o prejuízo, além da vedação a juros de obra sobre o saldo devedor. Reunir o contrato, o cronograma de obra e os comunicados da construtora é o primeiro passo para quantificar corretamente o que é devido.