A cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega de imóvel na planta é considerada válida pelo STJ, por representar prazo razoável diante das particularidades da construção civil. Contudo, contratempos como chuva, falta de material ou de mão de obra são considerados risco inerente ao próprio empreendimento (fortuito interno) e não justificam atraso além desse limite — superados os 180 dias, a mora da incorporadora fica caracterizada, com direito a lucros cessantes.
O que é a cláusula de tolerância e por que ela existe
Praticamente todo contrato de compra de imóvel na planta prevê uma cláusula de tolerância, que estende por um período adicional a data prevista para a entrega das chaves, sem que esse período adicional seja considerado atraso. A justificativa é que a construção civil está sujeita a variáveis (clima, disponibilidade de insumos, licenças) que dificultam a fixação de uma data exata de conclusão da obra.
Por que o STJ considera válido o prazo de até 180 dias
O STJ pacificou que é válida a cláusula de tolerância limitada a 180 dias corridos contados da data contratualmente prevista para a entrega, por entender esse período compatível com os imprevistos ordinários de um empreendimento imobiliário (STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 14/03/2022). Cláusulas que preveem tolerância superior a 180 dias tendem a ser vistas com maior desconfiança pelos tribunais, por extrapolar o que se considera razoável.
STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, 4ª Turma, j. 14/03/2022.
Chuva, falta de material e mão de obra não justificam atraso além da tolerância
Um argumento comum das construtoras para justificar atrasos que superam até mesmo os 180 dias de tolerância é a ocorrência de caso fortuito — chuvas acima da média, escassez de insumos, falta de mão de obra. O STJ rejeita essa tese quando esses fatores configuram fortuito interno, ou seja, risco inerente à própria atividade de incorporação, que já deveria ter sido considerado no planejamento do empreendimento e, por isso, não afasta a responsabilidade da construtora (STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, 2022).
STJ, AgInt no AREsp 1.957.756/RO, 4ª Turma, j. 14/03/2022.
O que acontece quando a construtora ultrapassa os 180 dias
Superado o prazo de tolerância de 180 dias sem a efetiva entrega das chaves, a mora da incorporadora fica caracterizada, abrindo caminho para a cobrança de lucros cessantes e eventual cláusula penal moratória. Em casos de atraso muito expressivo — de meses a anos além da tolerância —, o comprador pode ainda optar por pedir a rescisão do contrato por culpa da construtora, com devolução integral dos valores pagos, em vez de aguardar a conclusão da obra.
O que fazer ao identificar que o prazo de tolerância foi superado
Calcular com precisão a data-limite (data contratual de entrega + 180 dias) e reunir a comunicação da construtora sobre o andamento da obra são os primeiros passos para decidir entre exigir a entrega com indenização pelo atraso ou pedir a rescisão do contrato. Um advogado especializado em incorporação imobiliária pode avaliar qual caminho é mais vantajoso conforme o estágio da obra e o tempo de atraso já acumulado.