Rescisão de Contrato de Incorporação por Culpa da Construtora

A diferença crucial: quem deu causa à rescisão define o valor da devolução

Um dos pontos de maior confusão entre compradores de imóvel na planta é achar que toda rescisão de contrato de incorporação segue a mesma regra de retenção de 25% ou 50% prevista na Lei nº 13.786/2018 — a chamada Lei do Distrato. Essa retenção só se aplica quando é o comprador quem desiste ou dá causa à rescisão. Quando a culpa é da construtora, o regime é outro, e bem mais favorável ao comprador: devolução imediata e integral.

Súmula 543/STJ: devolução imediata e integral em caso de culpa da construtora

A Súmula 543 do STJ resume o entendimento consolidado da Corte: "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador — integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". O STJ reafirmou recentemente que, havendo atraso expressivo na entrega da obra — no caso julgado, superior a dois anos —, não se aplica a sistemática de retenção da Lei nº 9.514/1997, sendo cabível a resolução do contrato com base no art. 475 do Código Civil e a restituição integral dos valores pagos (REsp 2.243.466/DF, 4ª Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 22/04/2026).

Contrato de financiamento vinculado também é resolvido

Um detalhe importante do julgamento do REsp 2.243.466/DF é que a devolução integral abrange também os valores originados de contrato de financiamento vinculado à compra — o STJ tratou o financiamento como acessório ao contrato principal de compra e venda, de modo que a resolução deste, por culpa da construtora, arrasta a resolução daquele. A Corte também afastou a incidência do Tema 1.095/STJ (que trata da vinculação entre construtora e agente financeiro em outras hipóteses) por não se aplicar ao caso de inadimplemento da própria vendedora.

Quando é o comprador quem desiste: por que a devolução não é integral

O regime é diferente quando o próprio comprador desiste do negócio ou deixa de pagar as parcelas sem justificativa: nesse cenário, a Lei nº 13.786/2018 autoriza a retenção de até 25% dos valores pagos em contratos comuns, ou até 50% quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação — percentuais que o TJPR já validou expressamente (TJPR, Apelação Cível nº 0004067-40.2024.8.16.0165, 20ª Câmara Cível, j. 13/03/2026, para o percentual de 50% com afetação; e TJPR, Apelação Cível nº 0007837-27.2022.8.16.0160, 20ª Câmara Cível, j. 13/03/2026, para o percentual padrão de 25% em contrato anterior à lei). Esse cenário — de inadimplemento do comprador — é tratado com mais detalhe no artigo sobre distrato de imóvel na planta.

O que fazer diante de atraso ou inadimplemento da construtora

Reunir o cronograma de obra prometido no contrato, notificações de atraso já enviadas e o comprovante de cada valor pago (incluindo parcelas de financiamento) é essencial para demonstrar a culpa exclusiva da construtora e pedir a devolução integral e imediata, e não a devolução parcial e diferida que se aplicaria se o comprador fosse o culpado. Um advogado especializado em incorporação imobiliária pode avaliar se o atraso ou o descumprimento já autoriza a rescisão com devolução integral, e não apenas indenização por atraso.