O patrimônio de afetação é o regime que separa os bens, direitos e obrigações de uma incorporação imobiliária específica do patrimônio geral da construtora/incorporadora — funcionando como uma blindagem para o comprador. O STJ confirmou que esse regime é incompatível com a recuperação judicial: os créditos e obrigações da incorporação afetada não entram no processo de recuperação, permanecendo destinados a concluir a obra e entregar os imóveis.
O que é o patrimônio de afetação
Criado pela Lei nº 10.931/2004 (que alterou a Lei de Incorporações, Lei 4.591/64), o patrimônio de afetação permite que a incorporadora submeta um empreendimento específico a um regime de segregação patrimonial: os bens, direitos e obrigações daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da empresa, destinados exclusivamente à consecução da incorporação e à entrega das unidades aos compradores. Na prática, funciona como uma proteção: mesmo que a incorporadora tenha problemas financeiros em outros negócios, o patrimônio afetado àquele empreendimento específico segue reservado para ele.
Lei 4.591/64, art. 31-A, incluído pela Lei 10.931/2004.
Incompatibilidade com a recuperação judicial: por que os créditos da incorporação não entram no processo
O STJ decidiu que as sociedades de propósito específico (SPEs) que atuam na incorporação e administram patrimônio de afetação estão submetidas a um regime de incomunicabilidade — os créditos decorrentes dos contratos de venda das unidades, assim como as obrigações de construir e entregar os imóveis, são insuscetíveis de novação, o que as torna incompatíveis com o regime da recuperação judicial. Cada regime (Lei de Incorporações e Lei de Recuperação Judicial) tem consequências distintas para a hipótese de crise financeira, e misturá-los enfraqueceria a proteção que o legislador quis dar ao comprador de imóvel na planta.
STJ, REsp 1.958.062/RJ (2022).
O papel da SPE na recuperação judicial do grupo: só o que sobra, depois de extinto o patrimônio afetado
Isso não significa que a incorporadora (ou o grupo econômico ao qual pertence) fique isenta de recuperação judicial em geral — apenas que o patrimônio de afetação daquele empreendimento específico fica fora do processo. O papel da SPE com patrimônio de afetação na recuperação judicial do grupo fica restrito ao repasse de eventuais sobras, após a extinção do patrimônio afetado (ou seja, depois de concluída a obra, entregues as unidades e pagas as obrigações daquele empreendimento) — só então esses recursos voltam a integrar o patrimônio geral da holding e podem ser usados para pagar outros credores.
STJ, REsp 1.958.062/RJ (2022).
O que fazer
Antes de comprar um imóvel na planta, verifique se a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação — isso costuma constar no memorial de incorporação registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Se a incorporadora entrar em recuperação judicial ou dificuldade financeira, saiba que o patrimônio afetado ao seu empreendimento específico segue protegido e destinado à conclusão da obra, não devendo ser confundido com o restante do patrimônio da empresa. Um advogado especializado em direito imobiliário pode avaliar a situação específica do seu empreendimento e orientar sobre os próximos passos.