A responsabilidade do construtor por vícios que comprometem a solidez e a segurança da obra tem garantia de cinco anos (art. 618 do Código Civil). Mas esse prazo de garantia não se confunde com o prazo para buscar indenização: o STJ tem reafirmado, inclusive em 2026, que a pretensão indenizatória por vício construtivo segue o prazo prescricional decenal — não o decadencial de 90 dias do Código de Defesa do Consumidor, aplicável apenas a vícios aparentes.
A garantia de 5 anos do art. 618 do Código Civil
O empreiteiro que fornece materiais e executa a obra responde, pelo prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do empreendimento — independentemente de culpa, bastando que o vício comprometa a solidez ou a segurança e se manifeste dentro desse período de garantia. É esse o parâmetro para saber se a construtora ainda pode ser responsabilizada pelo defeito identificado.
Código Civil, art. 618.
Garantia não é o mesmo que prazo para agir
Um erro comum é confundir o prazo de garantia (cinco anos, contado da entrega da obra, para o vício se manifestar) com o prazo que o proprietário tem para buscar a reparação judicial depois de identificado o problema. O STJ tem posição consolidada: manifestado o vício construtivo dentro do prazo de garantia quinquenal, o titular do direito pode exercer a pretensão indenizatória no prazo prescricional de dez anos do art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do vício e de sua extensão — não do prazo decadencial de 90 dias do art. 26 do CDC, que se aplica apenas a vícios aparentes ou de fácil constatação, quando o pedido é de reexecução, abatimento ou devolução do valor pago, e não de indenização.
Código Civil, art. 205; REsp 1.721.694/SP (3ª Turma, 2019); AREsp 3.152.256/SP e AgInt no AREsp 2.556.311/RJ (3ª Turma, 2026).
Vício aparente x pretensão indenizatória: por que a distinção importa
Quando o consumidor busca apenas a reexecução do serviço, a devolução do valor pago ou o abatimento do preço por um vício aparente ou de fácil constatação, aplica-se o prazo decadencial de 90 dias do CDC, contado da entrega do imóvel — um prazo curto, que exige agilidade. Já quando o pedido é de indenização pelo prejuízo decorrente do vício (reparo de danos causados, lucros cessantes, dano moral), o STJ aplica o prazo prescricional de dez anos, por ausência de prazo específico no CDC para essa modalidade de pretensão. Identificar corretamente qual é o seu pedido — reexecução ou indenização — é decisivo para saber qual prazo está correndo.
O que fazer
Documente a data em que o vício se manifestou, com laudo técnico se possível, e verifique se ainda está dentro do prazo de garantia quinquenal contado da entrega da obra. Identifique também qual é o seu pedido — reexecução do serviço (prazo decadencial de 90 dias) ou indenização pelo prejuízo (prazo prescricional de dez anos) — porque isso muda o prazo aplicável. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode calcular os prazos corretos e orientar sobre a via mais adequada.