Nem toda pendência na vistoria final obriga o comprador a assinar o termo e receber as chaves. O STJ já reconheceu, em 2026, que a recusa é legítima quando os vícios construtivos comprometem a habitabilidade do imóvel — o que muda o cálculo de quem responde pelo atraso e pelas despesas do período.
Quando a recusa das chaves é legítima
A entrega das chaves pode ser recusada pelo comprador quando vícios construtivos graves comprometem a habitabilidade do imóvel — infiltrações significativas, ausência de condições mínimas de uso, entre outros problemas que tornam o imóvel impróprio para moradia imediata. O STJ já examinou essa questão em caso envolvendo unidades de alto padrão, mantendo o reconhecimento de que a recusa das chaves, nessas circunstâncias, é legítima e não gera mora do comprador.
AgInt no AREsp 2.830.632/RJ (4ª Turma, 2026).
A diferença entre vício aparente e simples pendência estética
Nem toda pendência apontada na vistoria justifica a recusa das chaves: acabamentos incompletos ou pequenos ajustes estéticos, em geral, não comprometem a habitabilidade e podem ser objeto de ressalva no próprio termo de vistoria, sem impedir a entrega. Já problemas que afetam a segurança, a salubridade ou o uso básico do imóvel — infiltração estrutural, ausência de instalações essenciais — mudam esse cálculo, autorizando a recusa até a correção.
As consequências práticas: taxas e cobranças no período
Enquanto a recusa for legítima, as consequências financeiras do atraso — inclusive despesas condominiais, como visto no Tema 886/STJ — tendem a permanecer com a construtora, já que o comprador não está de fato na posse do imóvel. O mesmo julgamento do STJ que tratou da recusa das chaves também examinou a cobrança de taxa de decoração das áreas comuns, reconhecendo que ela é lícita quando prevista em cláusula contratual expressa e clara — mas isso é uma discussão distinta da recusa por vício construtivo.
AgInt no AREsp 2.830.632/RJ (4ª Turma, 2026).
O que fazer
Na vistoria, registre por escrito e com fotos cada pendência encontrada — e avalie, com apoio técnico se necessário, se algum problema compromete a habitabilidade do imóvel (e não apenas o acabamento). Se for o caso, formalize a recusa das chaves por escrito, explicando os motivos. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar se a recusa é juridicamente sustentável e orientar os próximos passos com a construtora.