Comprador Sem Chaves Deve Pagar Condomínio? Depende do Registro

As três situações possíveis

1. Compromisso não registrado e comprador sem posse. Pelo Tema 886/STJ, o comprador que não foi imitido na posse, em regra, não responde pelas cotas desse período. A cobrança recai sobre o proprietário registral, em geral a construtora ou incorporadora.
2. Compra registrada na matrícula, mas sem chaves. A 4ª Turma do STJ (REsp 2.147.665, relator Min. João Otávio de Noronha) decidiu que o comprador responde perante o condomínio a partir do registro, ainda que não tenha recebido as chaves. A falta de entrega não afasta essa responsabilidade, mas permite cobrar da construtora ou do vendedor em ação de regresso (notícia oficial do STJ).
3. Chaves disponibilizadas e recusa sem motivo legítimo. A responsabilidade do comprador começa na data em que as chaves foram colocadas à sua disposição, não na data em que ele as retirou. A recusa fundada em vício que compromete a habitabilidade é uma discussão à parte.

A 2ª Seção do STJ (REsp 1.910.280, relatora Min. Isabel Gallotti) reconheceu ainda a legitimidade concorrente do vendedor e do comprador para as cotas posteriores à posse, quando o contrato não foi registrado. O fundamento é que o condomínio não fica sujeito ao que vendedor e comprador combinaram entre si. Na prática, o condomínio pode cobrar de mais de uma pessoa, e quem pagar resolve a divisão depois (notícia oficial do STJ).

Sem registro: o critério da posse

Quando a compra não foi registrada, os tribunais continuam aplicando o critério da imissão na posse para afastar a cobrança contra o comprador que nunca recebeu as chaves. O STJ já manteve a responsabilidade da incorporadora enquanto não havia prova da imissão na posse, inclusive diante de disputa sobre débitos remanescentes do preço. O TJSP já afastou cobrança contra comprador que nunca recebeu as chaves, atribuindo o débito à construtora vendedora, que detinha a posse até então.

Como provar (ou afastar) a imissão na posse

Antes de tudo, peça a matrícula atualizada do imóvel. Se a compra já está registrada em seu nome, a discussão muda: o foco passa a ser cobrar da construtora o que você pagar ao condomínio antes de receber as chaves.

Se não está registrada, reúna o termo de entrega de chaves (ou a ausência dele), o histórico de comunicação com a construtora e, se for o caso, o processo em que a incorporadora reteve as chaves por débito remanescente do preço, hipótese em que o STJ já reconheceu direito à indenização pelos valores pagos indevidamente.

O que fazer

Reúna o contrato de compra e venda, a matrícula atualizada, o comprovante (ou a ausência) de entrega das chaves e as cobranças recebidas do condomínio. Se a compra não está registrada e você nunca recebeu as chaves, há bons argumentos para afastar a cobrança e redirecioná-la à construtora. Se já está registrada, a tendência atual do STJ é manter a cobrança contra você, com direito de regresso contra a construtora. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode indicar qual situação se aplica ao seu caso.