O STJ já decidiu, em 2021, que a locação fracionada de curta duração por plataformas digitais é uma forma de hospedagem atípica, incompatível com convenção de condomínio que prevê destinação exclusivamente residencial — mesmo sem proibição expressa a esse tipo de locação. Em 2026, o próprio STJ afetou um novo recurso a repetitivo para definir com efeito vinculante se a cláusula de destinação residencial, isoladamente, já basta para proibir esse uso. Até o julgamento, prevalece o entendimento de 2021.
O leading case de 2021: hospedagem atípica x destinação residencial
No julgamento que orienta o tema até hoje, o STJ enfrentou o caso de um condômino que oferecia seu apartamento, de forma fracionada e informal, para hóspedes sem vínculo entre si, por curtos períodos, através de plataformas digitais. A Corte decidiu que essa prática não se confunde com a locação por temporada tradicional (art. 48 da Lei 8.245/1991) nem com hospedagem regulada — é uma modalidade atípica, marcada pela alta rotatividade, que ameaça a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos.
Por isso, havendo convenção de condomínio que prevê destinação exclusivamente residencial, o uso da unidade para hospedagem atípica por plataformas é considerado contrário à convenção — mesmo sem uma cláusula que proíba nominalmente 'Airbnb' ou 'locação por temporada'. A decisão ressalva, porém, que os próprios condôminos podem, por maioria qualificada de dois terços, deliberar em assembleia pela permissão desse uso.
REsp 1.819.075/RS (4ª Turma, 2021).
O tema afetado a repetitivo em 2026 — ainda pendente de julgamento
Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou um novo recurso ao rito dos repetitivos para definir, com efeito vinculante para todo o país, se a simples cláusula de destinação residencial na convenção já é suficiente para impedir a locação de curta duração por plataformas digitais, independentemente de proibição expressa. Enquanto esse tema não é julgado, os processos que discutem a mesma questão em todo o Brasil tendem a ficar suspensos — e a tese de 2021 continua sendo a referência prática para condomínios e proprietários.
ProAfR no REsp 2.272.536/SP (2ª Seção, afetado em 2026 — repetitivo pendente de julgamento).
O que isso significa na prática para quem já aluga ou pretende alugar
Proprietários que já alugam por plataformas devem verificar o texto exato da convenção de condomínio e se houve deliberação em assembleia — pela maioria qualificada de dois terços — autorizando esse uso. Condomínios que pretendem coibir a prática podem se apoiar na tese de 2021 mesmo sem cláusula específica de proibição, mas devem observar o rito correto (notificação, eventual multa por infração, e ação judicial se necessário). Como o tema está sob repetitivo, vale acompanhar o andamento do julgamento antes de tomar medidas drásticas ou assumir compromissos de longo prazo baseados apenas na tese atual.
O que fazer
Leia a convenção de condomínio e o regimento interno antes de anunciar ou de notificar um condômino, e verifique se já houve deliberação em assembleia sobre o tema. Como a matéria está afetada a repetitivo, decisões de primeiro grau podem estar suspensas ou sujeitas a distinção. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar o texto específico da sua convenção e orientar sobre o rito mais seguro, seja para autorizar, seja para coibir o uso.