A alteração da convenção de condomínio exige quórum de 2/3 dos condôminos (art. 1.351, CC), e o STJ já decidiu que a inobservância desse quórum gera nulidade absoluta do ato, não mera anulabilidade. Já as assembleias podem ser anuladas por vício de convocação — seja por ter partido de quem não é condômino, seja por falta de convocação de todos —, embora ampla publicidade do edital possa, em certos casos, suprir a exigência.
Quórum de 2/3 para alterar a convenção — e por que sua falta gera nulidade
O Código Civil exige quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos para alterar a convenção de condomínio (art. 1.351). Trata-se de exigência mais rigorosa do que a maioria simples usada para deliberações do dia a dia, justamente porque a convenção é o documento que rege as regras estruturais e permanentes da vida em condomínio.
Art. 1.351, Código Civil.
Por que o STJ trata a falta de quórum como nulidade absoluta, não anulabilidade
Embora o art. 1.351 do Código Civil não diga expressamente qual é a consequência do descumprimento do quórum, o STJ interpretou essa exigência em conjunto com o art. 166, V, do próprio Código — que considera nulo o negócio jurídico quando for preterida solenidade que a lei considere essencial à sua validade. Como a convenção de condomínio tem natureza de negócio jurídico e o quórum de 2/3 é requisito essencial estabelecido pelo legislador, sua inobservância gera nulidade absoluta, e não mera anulabilidade (AgInt no REsp 2.060.001/DF, 4ª Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 2025; no mesmo sentido, REsp 1.447.223/RS, 3ª Turma, 2015). Essa distinção importa na prática: sendo nulidade absoluta, o vício pode ser reconhecido a qualquer tempo e não se convalida pelo decurso do prazo.
Art. 166, V, c/c art. 1.351, Código Civil.
Convocação feita por quem não é condômino: nulidade da assembleia
Além da convenção em si, as assembleias também podem ser anuladas por vícios formais. O TJPR já reconheceu a nulidade de assembleia condominial convocada por pessoa que não detinha a qualidade de condômina, ao constatar que ela agiu como se fosse proprietária para convocar a reunião com o objetivo de destituir a síndica em exercício — conduta considerada afronta ao princípio da boa-fé (art. 422, CC) que rege as relações condominiais (Apelação Cível 0000697-17.2021.8.16.0017, 9ª Câmara Cível, Rel. Des. Roberto Portugal Bacellar, j. 2024).
Convocar todos os condôminos é indispensável — mas publicidade ampla pode suprir
O art. 1.354 do Código Civil exige a convocação de todos os condôminos para a assembleia. O TJPR já anulou deliberações por falta dessa convocação ampla, quando comprovado prejuízo ou ausência de notificação adequada (Apelação Cível 0018852-33.2019.8.16.0019, 9ª Câmara Cível, 2020; Apelação Cível 0013939-91.2021.8.16.0001, 9ª Câmara Cível, 2023). Por outro lado, quando há ampla publicidade do edital — por exemplo, afixação em local visível a todos — e a convocação partiu de pelo menos 1/4 dos condôminos, conforme autoriza o art. 1.355 do Código Civil, a deliberação tende a ser considerada válida, como decidiu o TJPR em caso mais recente (Apelação Cível 0004254-92.2023.8.16.0194, 10ª Câmara Cível, 2026).
Arts. 1.354 e 1.355, Código Civil.
O que fazer diante de convenção ou assembleia irregular
Reunir a ata da assembleia, o edital de convocação e a lista de presença é essencial para verificar se o quórum de 2/3 foi respeitado (no caso de alteração de convenção) ou se a convocação seguiu os requisitos legais. Um advogado especializado em direito condominial pode avaliar se há fundamento para anular a assembleia ou a alteração de convenção, e orientar sobre o prazo para agir.