Multa condominial não pode ser aplicada de forma automática: o condomínio precisa comprovar de forma inequívoca o fato que motivou a penalidade e, quando o regimento interno prevê notificação prévia e possibilidade de recurso administrativo, seguir esse rito. Um precedente recente do TJSP cancelou uma multa justamente por falha nesses dois pontos.
Dois requisitos: prova do fato gerador e respeito ao procedimento interno
A validade de uma multa condominial depende de dois pilares: primeiro, a comprovação inequívoca do fato que a motivou (por exemplo, uma infração ao regulamento, registrada por foto, ata ou outro meio idôneo, e vinculada claramente à unidade autuada); segundo, quando o regimento interno da associação ou condomínio prevê comunicação formal prévia e a possibilidade de recurso/defesa administrativa, essa etapa precisa ser cumprida antes da cobrança.
CC art. 1.337; princípios da boa-fé, razoabilidade e proporcionalidade.
O caso julgado: fotos extemporâneas e ausência de notificação prévia
Em julgamento recente, o TJSP manteve a decisão que cancelou multa condominial de R$ 570,71 aplicada a um casal de condôminos. O condomínio apresentou fotografias fora de prazo (extemporâneas) e sem vinculação clara ao imóvel dos autuados, e não seguiu o procedimento previsto no próprio regimento interno, que exigia comunicação formal e possibilidade de recurso administrativo antes da aplicação da penalidade. A tese fixada foi clara: a ausência de notificação prévia e de observância ao procedimento interno torna indevida a multa condominial.
TJSP, Recurso Inominado 1003326-58.2023.8.26.0514 (Turma Recursal, 2026).
O peso do precedente e o que verificar antes de pagar (ou contestar)
Vale um esclarecimento: essa decisão específica veio de uma Turma Recursal de Juizado Especial Cível, cujo peso como precedente é menor do que uma decisão de TJ em 2º grau ou do STJ — mas a lógica que ela aplica (fato gerador comprovado + respeito ao procedimento interno) é consistente com os princípios gerais do direito condominial e tende a se repetir em casos semelhantes. Antes de contestar uma multa, verifique: (1) se a convenção ou regimento interno do seu condomínio prevê notificação prévia e defesa; (2) se essa etapa foi cumprida; (3) se a prova do fato gerador está clara e vinculada à sua unidade.
O que fazer
Se você recebeu uma multa condominial, peça ao síndico ou à administradora a cópia da convenção e do regimento interno e verifique se o procedimento de notificação e defesa previsto ali foi seguido. Reúna qualquer prova que contradiga o fato gerador alegado (fotos, testemunhas, comprovantes). Se o procedimento não foi respeitado, você pode questionar a multa administrativamente ou judicialmente. Um advogado especializado em direito condominial pode avaliar a validade da penalidade e conduzir a contestação.