A dívida de condomínio tem natureza propter rem — vincula-se ao imóvel, e não apenas à pessoa do devedor. Por isso, o STJ admite a penhora da própria unidade que gerou o débito mesmo quando se trata de bem de família, e o TJPR já decidiu que, havendo mais de um proprietário, a penhora pode recair sobre o imóvel como um todo, não se limitando à cota-parte do coproprietário executado.
Natureza propter rem: a dívida de condomínio "segue" o imóvel
A despesa condominial decorre da própria conservação e manutenção da unidade e das áreas comuns, o que lhe confere natureza propter rem — obrigação que acompanha a coisa, e não apenas a pessoa que a contraiu. Na prática, isso permite que a execução recaia diretamente sobre a unidade que gerou o débito, mesmo que ela tenha sido transferida a um novo proprietário, e fundamenta a possibilidade de penhora do próprio imóvel para satisfazer a dívida, conforme reiterado pelo STJ em julgados recentes (REsp 2.226.036/RJ, 4ª Turma, 2026; AREsp 2.828.983/SP, 4ª Turma, 2026).
Penhora do imóvel mesmo sendo bem de família
A Lei nº 8.009/1990 protege o imóvel residencial único da família contra a maioria das penhoras, mas prevê exceções expressas — entre elas, justamente, a dívida decorrente de despesas de condomínio (art. 3º, IV). O STJ confirma que é possível penhorar o bem de família quando a dívida executada é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais, exatamente porque a lei retirou esse tipo de obrigação da proteção geral (AgInt no AREsp 2.030.636/PR, 4ª Turma, 2022).
Art. 3º, IV, Lei nº 8.009/1990.
Copropriedade: a penhora recai sobre o imóvel inteiro
Quando o imóvel pertence a mais de um proprietário e apenas um deles é o executado, poderia se imaginar que a penhora ficaria restrita à sua cota-parte ideal, preservando a meação ou a parte do outro coproprietário. O TJPR, no entanto, decidiu de forma diferente para dívidas condominiais: dada a natureza propter rem da obrigação e a responsabilidade solidária entre os condôminos pela conservação do imóvel, a penhora deve recair sobre a integralidade do bem, e não apenas sobre a cota-parte do executado (Agravo de Instrumento 0039247-59.2026.8.16.0000, 10ª Câmara Cível, 2026).
Responsabilidade solidária dos condôminos; natureza propter rem da obrigação condominial.
Imóvel alienado fiduciariamente: penhora sobre os direitos aquisitivos
Situação diferente ocorre quando o imóvel devedor de condomínio está alienado fiduciariamente a um banco ou financeira — ou seja, a propriedade formal já pertence ao credor fiduciário, e o morador detém apenas os direitos aquisitivos decorrentes do contrato. Nesse caso, a penhora não pode recair sobre o imóvel em si (que já não pertence ao devedor), mas sobre os direitos aquisitivos relativos ao contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 835, XII, do CPC, como já decidiu o TJPR (Recurso Inominado 0001685-45.2014.8.16.0191, 1ª Turma Recursal, 2024).
Art. 835, XII, CPC.
O que fazer diante de cobrança ou penhora por dívida condominial
Verificar a titularidade exata do imóvel — se há mais de um proprietário ou se ele está alienado fiduciariamente — muda diretamente a estratégia de defesa em uma execução de dívida condominial. Um advogado especializado em execução e cobrança condominial pode avaliar se a penhora foi corretamente direcionada e negociar a dívida antes que o processo avance para a alienação do bem.