Comprar um imóvel de alguém que tem dívidas não significa, automaticamente, correr o risco de perdê-lo em uma execução. A Súmula 375 do STJ protege o comprador de boa-fé: sem registro de penhora (ou outra constrição) na matrícula do imóvel, cabe ao credor provar que o comprador sabia da dívida capaz de levar o vendedor à insolvência.
A regra: o ônus da prova é do credor
O STJ, em julgamento repetitivo, fixou que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do imóvel na matrícula ou da prova de má-fé do terceiro adquirente — prevalecendo a presunção de boa-fé enquanto o credor não demonstrar o contrário. Sem esse registro, é do credor o ônus de provar que o comprador tinha conhecimento de uma demanda capaz de levar o vendedor à insolvência, sob pena de a alienação ser considerada válida.
Súmula 375/STJ; REsp 956.943/PR (Corte Especial, 2014 — repetitivo).
Aplicação recente: a jurisprudência segue firme nesse sentido
Decisões recentes do STJ continuam reafirmando essa proteção. Em um dos casos, a Corte destacou que nem mesmo a inércia do terceiro adquirente após ser intimado, ou a alegada falta de cautela na verificação de certidões, basta para caracterizar má-fé — é preciso prova concreta de que ele sabia da constrição ou da situação de insolvência do vendedor.
AgInt no AREsp 1.877.541/DF (4ª Turma, 2022); AgInt no AREsp 3.076.481/PR (3ª Turma, 2026).
A exceção: quando o comprador tinha ciência da constrição
A proteção do comprador de boa-fé não se aplica quando ele tinha ciência, no momento da compra, de que o imóvel estava sob arresto, penhora ou outra constrição judicial — nesse caso, a alienação é considerada ineficaz perante o credor da execução, mesmo que o comprador alegue desconhecimento formal do processo. Um exemplo julgado pelo STJ envolveu comprador que, na própria escritura de compra e venda, constava cláusula expressa sobre a existência do arresto sobre o imóvel.
AgInt no REsp 1.768.672/PR (4ª Turma, 2023).
O que fazer
Antes de comprar, solicite certidões de distribuição de ações cíveis, trabalhistas, fiscais e de protesto em nome do vendedor, além da certidão de matrícula atualizada do imóvel — a ausência de qualquer registro de penhora reforça sua boa-fé. Se você já comprou e está sendo questionado, reúna a documentação que comprova que não tinha conhecimento de dívidas ou ações capazes de levar o vendedor à insolvência. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar seu caso e conduzir os embargos de terceiro, se necessário.