Não há, na pesquisa realizada, uma tese específica do STJ sobre a venda do imóvel pelo proprietário registral durante uma ação de usucapião fora do contexto de execução. A proteção mais próxima disponível é a regra de fraude à execução, aplicável apenas quando há penhora ou execução vinculada ao imóvel.
O que a jurisprudência ainda não confirma
Diferentemente de outros pontos do processo de usucapião, não foi localizado precedente específico do STJ tratando diretamente da venda do imóvel pelo proprietário registral durante o curso de uma ação de usucapião que não envolva execução ou penhora. A base disponível na pesquisa recai sobre a regra geral de fraude à execução, que tem pressupostos próprios e nem sempre se aplica ao cenário de uma ação de usucapião comum.
A regra geral da fraude à execução
O art. 792 do CPC trata das hipóteses de fraude à execução e estabelece que a alienação fraudulenta é ineficaz em relação ao exequente. Segundo a Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do imóvel alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Em recurso repetitivo, o STJ fixou que, sem o registro da penhora, cabe ao credor provar que o terceiro adquirente tinha ciência de demanda capaz de levar o alienante à insolvência.
STJ, REsp 956.943/PR (Corte Especial, recurso repetitivo, 2014).
Quando essa regra se aplica (e quando não se aplica) à usucapião
Essa proteção só se aplica, com clareza, quando a ação de usucapião está vinculada a uma execução ou penhora em curso sobre o próprio imóvel — por exemplo, quando há disputa envolvendo credores do proprietário registral. Numa ação de usucapião "pura", sem execução associada, a venda do imóvel pelo proprietário registral permanece, em princípio, válida entre as partes até que haja decisão judicial específica sobre o caso — embora possa ser levada em conta como elemento a ser avaliado na disputa sobre a posse. Recursos ao STJ que discutem fraude, simulação e má-fé em situações como essa costumam esbarrar na vedação de reexame de matéria fática, o que reforça que essa análise é sempre casuística.
STJ, AgInt no REsp 2.223.784/RO (2026).
O que fazer
Se o proprietário registral vender o imóvel durante a sua ação de usucapião, comunique o fato ao juízo imediatamente e avalie, com seu advogado, pedir a inclusão do novo adquirente no processo ou a averbação da existência da ação na matrícula, para dar publicidade a terceiros. Um advogado especializado em usucapião pode orientar sobre as medidas cabíveis no seu caso concreto.