Quando o mesmo imóvel é vendido a duas pessoas diferentes, prevalece quem registrar o título primeiro no Cartório de Registro de Imóveis — não quem assinou o contrato primeiro. O comprador que fica sem o imóvel tem direito a indenização, e não apenas em relação ao vendedor: os tribunais já responsabilizaram até quem intermediou a segunda venda de má-fé.
A propriedade se transfere pelo registro, não pelo contrato
O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária só se transfere mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis — antes disso, o alienante segue sendo o proprietário, mesmo que já tenha assinado um contrato de compra e venda com outra pessoa. Entre dois títulos concorrentes sobre o mesmo imóvel, prevalece o que foi apresentado primeiro no protocolo do cartório.
Código Civil, art. 1.245; Lei 6.015/1973, art. 182 (prioridade pelo número de ordem).
Compromisso não registrado gera só direito pessoal
Quando o primeiro comprador não levou seu compromisso de compra e venda a registro, esse contrato gera apenas um direito pessoal contra o vendedor — inoponível a um terceiro de boa-fé que venha a registrar seu próprio título depois. Na prática, isso significa que o segundo comprador, se agiu de boa-fé e efetivou o registro, tende a prevalecer, mesmo que o primeiro contrato seja anterior no tempo. O primeiro comprador, nesse cenário, vê sua pretensão de anular a segunda venda convertida em indenização.
TJSP, Apelação Cível 1005695-84.2021.8.26.0032 (24ª Câmara de Direito Privado, 2026).
A indenização e o papel da má-fé de terceiros
Se ficar comprovado que a segunda venda foi feita com ciência da negociação anterior — por exemplo, por um sócio da construtora ou pelo próprio vendedor de má-fé —, isso configura ato ilícito e gera dever de indenizar por danos materiais e morais, com a reparação calculada, quando a devolução do imóvel não é mais possível, pelo valor de mercado atual do bem, e não pelo valor histórico do contrato. Já o terceiro que comprovadamente agiu de boa-fé, sem conhecimento da venda anterior, não responde por essa reparação.
TJSP, Apelação Cível 1002200-08.2017.8.26.0344 (6ª Câmara de Direito Privado, 2023).
O que fazer
Registre o compromisso de compra e venda assim que possível — essa é a proteção mais eficaz contra uma segunda venda. Se você já é vítima de uma venda duplicada, reúna o contrato, os comprovantes de pagamento e qualquer evidência de ciência prévia do vendedor ou do segundo comprador sobre o seu negócio. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar se cabe anular a segunda venda ou buscar indenização pelo valor de mercado do imóvel.