O uso e a ocupação do solo urbano são regidos, em última análise, pela legislação municipal de zoneamento — que pode tanto impedir uma atividade comercial em desconformidade com o plano diretor quanto, em sentido inverso, autorizar uma atividade comercial mesmo que uma restrição convencional mais antiga (de um loteamento, por exemplo) previsse uso exclusivamente residencial.
A legitimidade da fiscalização municipal sobre o zoneamento
O STJ reconheceu a legitimidade da fiscalização municipal para determinar o fechamento de estabelecimentos comerciais que estejam em desconformidade com as diretrizes do plano de zoneamento urbano, com base no princípio da legalidade e na auto-executoriedade dos atos administrativos — cabendo ao Município fiscalizar as atividades residenciais e comerciais para promover o bem-estar social decorrente do adequado uso e ocupação do solo urbano.
STJ, MC 4.193/SP (2ª Turma, 2002).
Lei municipal mais permissiva pode prevalecer sobre restrição de loteamento
Em sentido inverso — quando a legislação municipal é mais permissiva do que uma restrição convencional antiga —, o TJSP decidiu que a lei municipal de uso do solo que autoriza o uso comercial (ou misto) de uma avenida específica de um loteamento prevalece sobre a restrição convencional estabelecida pelo loteador décadas antes, que previa exclusivamente uso residencial para os lotes daquela via. O tribunal considerou que a legislação municipal, ainda que mais permissiva, deve prevalecer em homenagem ao interesse público local e à evolução urbana da região.
TJSP, Apelação 10255708320158260506 (3ª Câmara de Direito Privado, 2018).
O que fazer
Antes de abrir uma atividade comercial em um imóvel (ou de contestar uma atividade que considera irregular na vizinhança), consulte a lei municipal de zoneamento e uso do solo vigente para aquela área — ela pode tanto impedir quanto, em certos casos, autorizar um uso que contraria uma restrição convencional mais antiga do loteamento. Reúna a certidão de uso e ocupação do solo emitida pela prefeitura antes de investir na atividade. Um advogado especializado em direito imobiliário pode avaliar a compatibilidade entre a atividade pretendida e a legislação municipal aplicável.