Na desapropriação, a indenização deve, em regra, ser contemporânea à avaliação pericial judicial — não ao valor administrativo antigo. Mas há uma regra importante e frequentemente esquecida: quem compra um imóvel quando já existia restrição administrativa ou apossamento anterior, em regra, não tem direito a indenização pelo órgão expropriante, salvo situações excepcionais de boa-fé objetiva comprovada, como negócio gratuito ou vulnerabilidade econômica do adquirente.
A regra da indenização contemporânea à avaliação pericial
O STJ entende que, em regra, a indenização em ações de desapropriação deve ser contemporânea à avaliação realizada pelo perito judicial — sendo, em geral, irrelevante a data da avaliação administrativa anterior, do decreto de utilidade pública ou da imissão na posse. Excepcionalmente, contudo, a jurisprudência admite a mitigação desse critério quando, em razão do longo tempo decorrido entre o apossamento e a avaliação (ou de valorização exacerbada do imóvel), a aplicação estrita da contemporaneidade puder gerar enriquecimento sem causa do expropriado.
STJ, AgInt no REsp 1.815.491/RJ (2ª Turma, 2024); Decreto-Lei 3.365/1941, art. 26.
Quem compra o imóvel após a restrição administrativa, em regra, não tem direito a indenização
Em tema julgado sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a tese de que, reconhecida a incidência do princípio da boa-fé objetiva em ação de desapropriação indireta, se a aquisição do bem (ou de direitos sobre ele) for realizada quando já existente restrição administrativa, presume-se que esse ônus já foi considerado na fixação do preço pago — de modo que o adquirente não faz jus a qualquer indenização do órgão expropriante por eventual apossamento anterior à sua aquisição. A exceção fica por conta de hipóteses em que fique patente a boa-fé objetiva do adquirente, como em negócio jurídico gratuito (herança, doação) ou situação de vulnerabilidade econômica comprovada.
STJ, REsp 1.750.624/SC (Tema 1.004, 1ª Seção, 2021).
Um tema correlato em discussão no STF: juros e ocupações vulneráveis
O STF reconheceu repercussão geral em caso que discute justa indenização e a incidência de juros compensatórios e moratórios em desapropriações envolvendo imóveis ocupados por famílias em situação de vulnerabilidade social — tema ainda pendente de julgamento de mérito no momento desta publicação, e que pode trazer nuances adicionais relevantes para casos com esse perfil específico. Recomenda-se acompanhar o desfecho desse julgamento antes de tirar conclusões definitivas sobre esse ponto específico.
STF, ARE 1.594.146/RJ (repercussão geral reconhecida, Tribunal Pleno, 2026).
O que fazer
Se seu imóvel está sendo desapropriado, verifique se a proposta de indenização está sendo calculada com base em avaliação pericial contemporânea, e não em valores administrativos antigos e defasados — isso costuma ser objeto de contestação judicial. Se você adquiriu o imóvel quando já existia restrição administrativa sobre ele, avalie com cuidado suas chances de indenização, já que a regra geral é desfavorável nesses casos, salvo comprovada boa-fé objetiva. Um advogado especializado em desapropriação pode avaliar o valor da proposta e a estratégia de contestação mais adequada.