É comum um filho ou genro/nora construir uma casa no terreno dos pais ou sogros, sem formalizar nada. Se a relação familiar se rompe (separação, desentendimento), quem construiu não fica com a construção — ela pertence ao dono do terreno por acessão —, mas tem direito a ser indenizado pelo valor atual do imóvel, não pelo que gastou lá atrás. O STJ acabou de reforçar esse critério.
A regra da acessão: quem constrói em terreno alheio perde a obra, mas pode ter direito a indenização
O Código Civil estabelece que quem planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do dono do terreno, as construções feitas — mas, se agiu de boa-fé, tem direito a ser indenizado. É o instituto da acessão: o acessório (a construção) segue o principal (o terreno), e a compensação financeira é o mecanismo para evitar que o proprietário do terreno se locuple sem causa às custas de quem construiu.
CC art. 1.255.
Boa-fé: o que caracteriza e por que importa
A boa-fé, nesse contexto, normalmente está presente quando quem construiu acreditava ter algum direito sobre o terreno ou agia com a concordância (ainda que informal) do proprietário — como costuma ocorrer entre pais e filhos, ou sogros e genros/noras, que constroem no terreno da família contando com a autorização (mesmo que verbal) de quem é dono. A má-fé, por outro lado, reduz ou até afasta o direito à indenização, dependendo do caso.
O critério de cálculo: valor atual do bem, não o custo histórico corrigido
A grande dúvida prática é: a indenização deve ser calculada pelo que foi gasto na construção (corrigido monetariamente) ou pelo valor de mercado da construção hoje? O STJ resolveu recentemente a favor do segundo critério: por analogia ao art. 1.222 do CC (que trata da indenização ao possuidor de boa-fé), a indenização deve ser feita pelo valor atual do bem. Indenizar pelo custo histórico corrigido, segundo a Corte, geraria enriquecimento sem causa do proprietário do terreno, que se apropriaria de toda a valorização (mais-valia) gerada pela edificação.
CC art. 1.222 (aplicado por analogia); STJ, AREsp 2.764.593/SP (2026).
O que fazer
Se você construiu em terreno de pais, sogros ou outro parente e a relação se desfez, reúna provas do que foi gasto e do valor atual da construção (avaliação/perícia, se necessário) — o critério que prevalece é o do valor de mercado hoje, não o gasto histórico. Se você é o proprietário do terreno e outra pessoa construiu ali com sua concordância, avalie a real dimensão do que terá que indenizar antes de agir para retomar o imóvel. Um advogado especializado em direito imobiliário pode calcular o valor devido e conduzir a negociação ou a ação de indenização.