A resposta para quem paga o conserto de um vazamento depende da origem: se vem da prumada ou de uma rede geral do prédio — áreas comuns —, a responsabilidade é do condomínio. Se vem de tubulação exclusiva de uma unidade, a responsabilidade é do próprio condômino. Tribunais também já reconheceram responsabilidade solidária do síndico por omissão na manutenção.
Prumada é área comum; tubulação exclusiva não é
O Código Civil considera comuns a estrutura do prédio e as redes gerais de água, esgoto, gás e eletricidade, ainda que passem por dentro de uma unidade específica. A prumada — a tubulação vertical que atravessa os andares levando água ou esgoto a todas as unidades — se enquadra nessa categoria: é área comum, cuja manutenção incumbe ao condomínio, mesmo quando o vazamento se manifesta dentro de um apartamento específico.
Já a tubulação horizontal e exclusiva de uma unidade — aquela que atende apenas àquele apartamento, sem servir aos demais — é de responsabilidade do próprio condômino.
Código Civil, art. 1.331, § 2º.
Como o TJSP tem decidido esses casos
O TJSP já atribuiu ao condomínio a responsabilidade por infiltrações provenientes de problema estrutural na prumada, mesmo quando o dano se manifestou em unidades inferiores — afastando a responsabilidade do condômino que teve sua unidade apontada inicialmente como origem. Em outro julgamento, a Corte reconheceu a responsabilidade solidária do condomínio e do síndico profissional quando ficou demonstrada omissão na manutenção adequada das áreas comuns, mesmo diante de alegação de vícios construtivos — o dever de manutenção preventiva não se afasta simplesmente por o prédio ter defeitos de origem.
TJSP, Apelação Cível 1051766-46.2022.8.26.0506 (29ª Câmara de Direito Privado, 2025); TJSP, Apelação Cível 1016007-91.2022.8.26.0224 (36ª Câmara de Direito Privado, 2024).
A prova da origem é o ponto decisivo
Como a distinção entre área comum e privativa depende da origem exata do vazamento, laudo técnico é praticamente indispensável nesses casos — tanto para o condômino que quer afastar sua responsabilidade quanto para o condomínio que precisa decidir se arca com o reparo. Sem prova pericial da origem, a disputa tende a ficar no campo do reexame de fatos, o que dificulta inclusive eventual recurso aos tribunais superiores.
O que fazer
Solicite ao condomínio (ou contrate por conta própria, se necessário) um laudo técnico que identifique com precisão a origem do vazamento — prumada, rede geral ou tubulação exclusiva da unidade. Documente os danos com fotos e reúna a comunicação com síndico e administradora. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode orientar sobre a responsabilidade aplicável e cobrar o reparo da parte correta.