A multa por atraso na cota condominial é limitada a 2% sobre o débito, mais juros de 1% ao mês (se o contrato/convenção não fixar taxa diferente). Já a multa por comportamento antissocial reiterado pode chegar a 10 vezes o valor da cota, mas exige aprovação de 3/4 dos condôminos e devido processo — não pode ser aplicada de forma arbitrária pelo síndico. Restrições como proibir uso de áreas comuns por inadimplentes são, em regra, ilegais.
Multa por atraso no pagamento
O condômino que não paga a cota condominial em dia está sujeito a encargos previstos no Código Civil: multa de até 2% sobre o valor do débito, mais juros de mora — que, se a convenção do condomínio não estipular percentual diferente, ficam em 1% ao mês — além de correção monetária pelo período de atraso.
Art. 1.336, §1º, Código Civil — "O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
Um erro comum de convenções antigas ou de síndicos mal orientados é aplicar multa superior a 2% — o que era permitido pela Lei nº 4.591/1964 (regime anterior ao Código Civil de 2002, que autorizava multa de até 20%), mas foi reduzido pelo código atual. Cobrança acima desse teto pode ser contestada e reduzida judicialmente ou até administrativamente, mediante notificação ao síndico.
"A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos." Ou seja: a falta de registro da convenção no cartório não é, isoladamente, motivo para anular a cobrança — desde que ela tenha sido regularmente aprovada em assembleia.
Multa por conduta antissocial e reiterada
Além da multa por atraso, o Código Civil prevê duas outras hipóteses de penalidade, voltadas à conduta do condômino (independente de estar em dia com o pagamento):
- Descumprimento reiterado de deveres condominiais (barulho excessivo repetido, uso indevido de área comum, etc.): multa de até 5 vezes o valor da cota condominial, aprovada por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes.
- Comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência: multa de até 10 vezes o valor da cota, também sujeita a deliberação assemblear qualificada, "até ulterior deliberação da assembleia".
Art. 1.337, Código Civil — disciplina as multas por descumprimento reiterado de deveres (até 5x a cota) e por comportamento antissocial reiterado e incompatível com a convivência (até 10x a cota), ambas exigindo deliberação qualificada da assembleia.
É importante destacar: essas multas não podem ser aplicadas unilateralmente pelo síndico. Exigem convocação de assembleia específica, direito de defesa do condômino acusado (devido processo, ainda que em âmbito privado) e o quórum qualificado previsto em lei. Multa aplicada sem esse rito pode ser anulada judicialmente.
O que a assembleia não pode fazer
Mesmo com ampla autonomia para regular a convivência, existem limites que a jurisprudência já consolidou como abusivos:
- Proibir o uso de áreas comuns essenciais por condôminos inadimplentes (elevador, acesso à unidade) — a inadimplência gera cobrança judicial, não punição extrajudicial que restrinja direitos básicos.
- Restringir acesso a vagas de garagem vinculadas à unidade por dívida — a vaga é parte do imóvel, seu uso não pode ser condicionado a quitação.
- Divulgar publicamente a lista de inadimplentes de forma vexatória (mural, grupo de WhatsApp aberto) — pode configurar dano moral, ainda que a comunicação da inadimplência a outros condôminos, em contexto restrito e necessário à gestão, seja tolerada.
- Aplicar multa sem previsão em convenção ou regimento e sem o devido processo (notificação prévia, direito de manifestação, quórum de aprovação).
"A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora." Atenção: isso é diferente de restringir o acesso por dívida (vedado, como acima) — se a vaga tiver matrícula própria, ela pode ser penhorada como bem autônomo em execução por dívida condominial, ainda que o condômino continue usando normalmente até a arrematação.
Como contestar uma cobrança ou multa
- Solicite por escrito a ata da assembleia que aprovou a multa, verificando quórum e regularidade da convocação.
- Verifique a convenção de condomínio para confirmar se a penalidade tem previsão e se o percentual está dentro dos limites legais.
- Apresente defesa administrativa ao síndico/conselho, por escrito, se ainda houver prazo.
- Se a cobrança for indevida ou o rito não foi seguido, procure orientação jurídica para questionar administrativa ou judicialmente, inclusive via ação de conhecimento com pedido de declaração de nulidade da multa.