O STJ consolidou o entendimento de que a permuta (troca) de imóveis não se equipara à compra e venda para fins de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, pois a simples substituição de ativos patrimoniais não gera receita, faturamento, renda ou lucro — mesmo para empresas no regime de Lucro Presumido. Quando a permuta envolve torna (pagamento complementar em dinheiro), a tributação recai unicamente sobre esse valor recebido, e não sobre o imóvel trocado.
Por que a permuta não é equiparada à compra e venda para fins tributários
Na permuta, as partes trocam bens entre si, sem que isso represente, em regra, auferimento de receita, faturamento, renda ou lucro líquido — há apenas a substituição de um ativo patrimonial por outro de valor equivalente. Por essa razão, o STJ entende que a operação não pode ser tratada, para fins tributários, como uma compra e venda, ainda que a empresa esteja no regime de apuração do Lucro Presumido.
Precedentes consolidados do STJ sobre IRPJ, CSLL, PIS e COFINS
O STJ tem jurisprudência pacífica e reiterada nesse sentido. A Segunda Turma confirmou a não incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre operações de permuta imobiliária sem auferimento de lucro, inclusive no regime do Lucro Presumido (STJ, AgInt no REsp 1.945.182/SC, 2ª Turma, Rel. Min. Og Fernandes, j. 15/03/2022). A Primeira Turma chegou à mesma conclusão, afastando a equiparação fiscal com a compra e venda por ausência de receita, faturamento ou lucro na troca (STJ, AgInt no REsp 1.800.971/SC, 1ª Turma, j. 26/10/2020; AgInt no REsp 1.819.330/SC, 1ª Turma, j. 15/03/2021).
STJ, AgInt no REsp 1.945.182/SC, 2ª Turma, j. 15/03/2022; STJ, AgInt no REsp 1.800.971/SC, 1ª Turma, j. 26/10/2020; STJ, AgInt no REsp 1.819.330/SC, 1ª Turma, j. 15/03/2021.
Quando há indício de acréscimo patrimonial disfarçado de permuta
Nem toda operação chamada de "permuta" está automaticamente livre de tributação: se o Fisco identificar que a estrutura contratual, na prática, gerou acréscimo patrimonial real para uma das partes — e não apenas troca de ativos equivalentes —, essa controvérsia é fática e exige prova. O STJ já decidiu que a verificação de eventual acréscimo patrimonial em permutas imobiliárias demanda reexame do conjunto fático-probatório, inviável em recurso especial, aplicando a Súmula 7/STJ (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.416.556/SC, 2ª Turma, 2026).
STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.416.556/SC, 2ª Turma (2026); Súmula 7/STJ.
A torna em dinheiro é a única parcela tributada
Quando os imóveis permutados não têm valores exatamente equivalentes, é comum que a diferença seja paga em dinheiro — a chamada torna. Nessa hipótese, a tributação (ganho de capital, IRPJ, CSLL, conforme o caso) incide unicamente sobre o valor recebido a título de torna, e não sobre o valor total do imóvel entregue em troca, já que apenas a torna representa efetivo ingresso financeiro para quem a recebe.
Como formalizar corretamente uma permuta de imóveis
Descrever com precisão, na escritura pública, os valores atribuídos a cada imóvel permutado e a eventual torna paga é essencial tanto para a correta apuração tributária quanto para eventual base de cálculo do ITBI incidente sobre a operação. Um advogado especializado em planejamento imobiliário pode revisar a estrutura da permuta antes da assinatura, evitando questionamentos futuros do Fisco.