Em recurso repetitivo (Tema 1113), o STJ fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel transacionado, não podendo o Município usar o valor venal do IPTU como piso de tributação nem arbitrar previamente uma tabela própria de valor de referência. O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, que só pode ser afastada mediante regular processo administrativo. O fato gerador do imposto, por sua vez, só se completa com o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
As três teses fixadas pelo STJ no Tema 1113
Ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, a Primeira Seção do STJ fixou três teses vinculantes sobre a base de cálculo do ITBI: (a) a base de cálculo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser usada como piso de tributação; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado, que só pode ser afastada pelo Fisco mediante regular processo administrativo (art. 148 do CTN); e (c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente (STJ, REsp 1.937.821/SP, 1ª Seção, Rel. Min. Gurgel de Faria, j. 24/02/2022).
STJ, Tema Repetitivo 1.113, REsp 1.937.821/SP, 1ª Seção, j. 24/02/2022.
O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade
Na prática, isso significa que o valor de compra e venda informado na escritura ou na declaração do contribuinte deve ser aceito pelo Município como base de cálculo do ITBI, salvo se o Fisco instaurar processo administrativo próprio, com contraditório, para demonstrar que esse valor está incompatível com a realidade de mercado — não bastando uma simples divergência em relação a uma planta de valores interna do município.
É vedado ao Município arbitrar previamente o valor por tabela própria
Muitos municípios adotavam — e alguns ainda tentam adotar — tabelas de "valor de referência" para cobrar o ITBI já de partida em montante superior ao declarado pelo contribuinte, sem qualquer processo prévio. O STJ classificou essa prática como lançamento de ofício indevido por mera estimativa, incompatível com o procedimento do art. 148 do CTN, que exige a instauração de processo administrativo regular antes de desconsiderar o valor declarado.
CTN, art. 148.
O fato gerador do ITBI só ocorre com o registro da transferência
Além da base de cálculo, é importante saber quando o imposto é efetivamente devido: o STJ entende que o fato gerador do ITBI é a transferência da propriedade imobiliária, que somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis competente — e não com a simples assinatura do compromisso de compra e venda ou a imissão na posse (STJ, AREsp 1.542.296/SP, 2ª Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 22/10/2019).
STJ, AREsp 1.542.296/SP, 2ª Turma, j. 22/10/2019; Súmula 83/STJ.
O que fazer diante de cobrança de ITBI acima do valor declarado
Se o Município exigir o pagamento de ITBI com base em valor superior ao da transação, sem ter instaurado processo administrativo prévio com contraditório, é possível questionar essa cobrança administrativa ou judicialmente, com fundamento direto no Tema 1113/STJ. Um advogado especializado em Direito Imobiliário e Tributário pode avaliar a guia de ITBI emitida e orientar sobre a melhor forma de contestar cobrança acima do valor efetivamente pago pelo imóvel.