A cobrança de IPTU com alíquotas progressivas no tempo é um instrumento constitucional para induzir o cumprimento da função social da propriedade urbana, aplicável a imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados, conforme critérios definidos em lei municipal. A boa notícia para o proprietário: assim que ele demonstra iniciativa concreta de dar uso adequado ao imóvel (como o protocolo de um projeto de construção), a progressividade deixa de ser aplicável enquanto a análise estiver pendente.
A progressividade é constitucional após a EC 29/2000
O STF já confirmou, em mais de uma ocasião, que a cobrança de alíquotas progressivas de IPTU é possível após a Emenda Constitucional 29/2000, que alterou o texto constitucional para expressamente admitir essa progressividade — tanto como instrumento de política fiscal quanto como mecanismo de indução ao cumprimento da função social da propriedade urbana (art. 182, §4º, III da Constituição, para imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados).
STF, RE 758.394/SP (2ª Turma, 2013); ARE 1.400.057/PR (2ª Turma, 2022).
A cobrança decorre de aplicação praticamente automática da lei municipal
O TJSP entendeu que a cobrança de IPTU progressivo no tempo, motivada pelo enquadramento do imóvel como 'subutilizado' segundo critérios de lei municipal específica (como o Plano Diretor Estratégico de São Paulo), decorre de observância de norma legal de aplicação praticamente automática pelo poder público municipal, representando a segunda etapa de um processo mais amplo voltado a induzir o cumprimento da função social da propriedade — a análise judicial perfunctória, nesse contexto, tende a presumir a legitimidade do ato fiscal, salvo prova concreta de ilegalidade no procedimento administrativo.
TJSP, Agravo de Instrumento 20128358820208260000 (18ª Câmara de Direito Público, 2021).
Iniciativa concreta do proprietário afasta a progressividade enquanto a análise estiver pendente
Em decisão mais recente, o TJSP reconheceu que o protocolo de um pedido de alvará para aprovação e execução de obra no imóvel já constitui ato suficiente para demonstrar a iniciativa do proprietário em promover o adequado aproveitamento do bem — afastando, assim, a inércia que justificaria a aplicação da sanção de progressividade das alíquotas enquanto a Administração Pública ainda estiver analisando o projeto apresentado. Ou seja, o proprietário que efetivamente age para regularizar o uso do imóvel tem um argumento concreto para suspender a cobrança progressiva enquanto aguarda a resposta municipal.
TJSP, Remessa Necessária Cível 10886841620238260053 (14ª Câmara de Direito Público, 2026).
O que fazer
Se você está sendo cobrado de IPTU progressivo por ter um imóvel considerado subutilizado ou não edificado, verifique os critérios da lei municipal aplicável (em geral vinculada ao Plano Diretor) e, se pretende dar uso ao imóvel, protocole formalmente o pedido de alvará ou projeto de construção o quanto antes — esse ato de iniciativa pode ser usado para afastar a progressividade enquanto a análise estiver em curso. Um advogado especializado em direito tributário imobiliário pode avaliar a legalidade da cobrança no seu caso específico.