Dívida de condomínio é obrigação que acompanha o imóvel (propter rem), mas o STJ deixa claro que a responsabilidade do novo proprietário depende da relação material com o bem — sobretudo da imissão efetiva na posse e da ciência do condomínio sobre a transação. Já o IPTU pode recair tanto sobre o proprietário quanto sobre o promitente comprador, cabendo à legislação de cada município escolher o sujeito passivo. E há um prazo de 5 anos para o condomínio cobrar cotas atrasadas.
Dívida condominial segue o imóvel, mas a responsabilidade depende da relação material com o bem
A dívida de condomínio é obrigação propter rem — ou seja, vincula-se à coisa, não apenas à pessoa que a contraiu. Isso, à primeira vista, sugere que o comprador de um imóvel com dívida condominial anterior assume automaticamente essa dívida. Mas o STJ é mais preciso: a responsabilidade depende da relação material com o imóvel, especialmente da imissão do comprador na posse do bem e da ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência. Em outras palavras, não é só o registro formal da venda que define quem responde, mas também quem efetivamente ocupa/usa o imóvel e desde quando o condomínio sabe da mudança.
STJ, REsp 1.345.331/RS (2ª Seção, 2015).
IPTU: proprietário e promitente comprador podem ser contribuintes — a lei municipal decide
Diferente da lógica condominial, o STJ entende que tanto o proprietário quanto o promitente comprador (mesmo sem registro definitivo) podem figurar como contribuintes do IPTU, cabendo à legislação de cada município escolher o sujeito passivo do imposto. Ou seja, não existe uma regra federal única dizendo quem paga o IPTU em caso de venda com contrato de promessa não registrado — é preciso verificar a lei do município onde o imóvel está localizado.
STJ, REsp 1.110.551/SP (2009).
Achado complementar: prazo de 5 anos para cobrança de cotas condominiais atrasadas
Vale somar a esse quadro um precedente complementar do STJ que fixa em 5 anos o prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais — o que é relevante tanto para o condomínio avaliar se ainda pode cobrar dívidas antigas do imóvel quanto para o comprador entender até que ponto pode ser alcançado por débitos anteriores à aquisição.
STJ, REsp 1.483.930/DF (2016).
O que fazer
Antes de comprar um imóvel, solicite certidão negativa de débitos condominiais e de IPTU, e verifique a data da imissão na posse prevista no contrato — ela costuma ser o marco que define a partir de quando o comprador assume as despesas. Notifique formalmente o condomínio sobre a transferência assim que possível, para não ficar em uma "zona cinzenta" de responsabilidade. Se você já comprou um imóvel e está sendo cobrado por dívida anterior, verifique também se ela já prescreveu (5 anos para condomínio). Um advogado especializado em direito imobiliário pode revisar o contrato e negociar ou contestar cobranças indevidas.