Antes de assinar qualquer contrato, exija a matrícula atualizada do imóvel (com todas as certidões vintenárias, se possível) e as certidões pessoais do vendedor — cível, criminal, trabalhista, fiscal e de protesto. Dívidas de IPTU e condomínio acompanham o imóvel (são "propter rem") e podem virar seu problema mesmo sem culpa. Due diligence bem feita custa uma fração do que custa resolver um problema depois da compra.
Por que due diligence antes de comprar
Comprar um imóvel costuma ser o maior investimento da vida de uma pessoa — e também uma das transações mais arriscadas se feita sem verificação prévia. Diferente de comprar um produto com garantia e nota fiscal, um imóvel carrega um histórico jurídico complexo: quem já foi dono, que dívidas existem, se há disputas judiciais, se o vendedor realmente tem poder de vender.
Due diligence imobiliária é justamente esse processo de investigação documental antes da compra — verificar a matrícula do imóvel, a situação pessoal do vendedor e eventuais ônus ou dívidas vinculados ao bem. Não é burocracia excessiva: é a diferença entre uma compra segura e um problema que pode levar anos e custar muito mais do que a economia de "pular" essa etapa.
Matrícula atualizada: o documento central
A matrícula do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, é o retrato jurídico mais confiável do bem. Nela constam: quem é o proprietário atual, o histórico de transferências, e — o mais importante para due diligence — os ônus reais registrados: hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias, usufrutos, servidões, indisponibilidades judiciais.
É essencial pedir a matrícula atualizada (emitida em até 30 dias, idealmente) diretamente no cartório, não confiar em cópia fornecida pelo vendedor — que pode estar desatualizada ou até adulterada. Quando possível, solicitar também a certidão vintenária (histórico dos últimos 20 anos), que revela a cadeia dominial completa e permite identificar irregularidades antigas, como transferências sem outorga do cônjuge ou vícios em inventários.
Lei 7.433/1985 e seu decreto regulamentador — disciplinam os requisitos para lavratura de escrituras públicas, exigindo apresentação de certidões e documentos que comprovem a regularidade do imóvel e das partes.
Certidões pessoais do vendedor
Não basta o imóvel estar limpo — o vendedor também precisa estar. Uma compra pode ser anulada por fraude contra credores ou fraude à execução se, no momento da venda, o vendedor já respondia por dívidas que tornavam a transação suspeita de esvaziar seu patrimônio.
"O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente." Na prática: sem penhora registrada na matrícula e sem indício de má-fé, o comprador de boa-fé fica protegido — mas isso reforça, e não substitui, a necessidade das certidões abaixo, que são a própria prova dessa boa-fé.
Certidões pessoais recomendadas do vendedor (pessoa física ou jurídica):
- Certidão de distribuição cível (Justiça Estadual e Federal) — revela ações em curso, inclusive de cobrança e execução.
- Certidão trabalhista — dívidas trabalhistas podem levar à penhora de bens do devedor, incluindo imóveis já vendidos, se configurada fraude.
- Certidão de protesto — indica inadimplência formalizada em cartório.
- Certidões de tributos federais, estaduais e municipais — dívida fiscal relevante pode gerar penhora ou indisponibilidade de bens.
- Certidão de execução fiscal — especialmente importante se o vendedor for empresário ou sócio de empresa.
Dívidas que acompanham o imóvel (propter rem)
Existem dívidas que a lei classifica como obrigações propter rem — elas "grudam" no imóvel, não na pessoa. Isso significa que, mesmo que o vendedor tenha gerado a dívida, o novo proprietário pode ser cobrado por ela depois da compra. As duas mais comuns:
- IPTU e taxas municipais em atraso — a prefeitura pode cobrar do novo dono, independentemente de quem gerou o débito, salvo estipulação contratual de responsabilidade que só vale entre as partes, não contra o fisco.
- Taxas condominiais em atraso — o condomínio pode cobrar do adquirente as cotas vencidas antes da compra, já que a obrigação é propter rem e acompanha a unidade, e não a pessoa do antigo proprietário (art. 1.345, Código Civil).
Por isso, exigir certidão negativa de débitos municipais (IPTU) e declaração/certidão de quitação do condomínio é etapa obrigatória — e, idealmente, reter parte do valor da compra em depósito até a comprovação de quitação total.
Checklist completo de due diligence
- Matrícula atualizada (até 30 dias) do Cartório de Registro de Imóveis.
- Certidão vintenária (histórico de 20 anos), quando possível.
- Certidão negativa de ônus reais e ações reipersecutórias.
- Certidões pessoais do(s) vendedor(es): cível, criminal, trabalhista, protesto, execução fiscal (federal, estadual, municipal).
- Se o vendedor for casado ou em união estável, documentos e anuência do cônjuge/companheiro.
- Certidão negativa de débitos de IPTU junto à prefeitura.
- Declaração de quitação de taxas condominiais (se aplicável).
- Se o imóvel estiver financiado, carta de anuência do banco credor e saldo devedor atualizado.
- Habite-se e regularidade da construção (para imóveis edificados), evitando surpresas com obras irregulares.
- Se comprado de pessoa jurídica, contrato social, certidão de regularidade e verificação de eventual falência/recuperação judicial.