Revisão de Financiamento Imobiliário: Cláusulas Contestáveis

Tabela Price e capitalização de juros: o que pode e o que não pode

Um dos questionamentos mais recorrentes contra financiamentos imobiliários é a alegação de que a Tabela Price, por sua fórmula de amortização, embutiria capitalização de juros (anatocismo) vedada em contratos do Sistema Financeiro da Habitação. O STJ, em recurso repetitivo, definiu que é vedada a capitalização de juros em qualquer periodicidade no SFH, mas que não cabe à própria Corte, em recurso especial, aferir se a Tabela Price efetivamente gera esse efeito no contrato — a questão exige perícia contábil e reexame de prova, atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ (REsp 1.070.297/PR, 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 2009).

Esse entendimento foi reafirmado recentemente pela Quarta Turma, ao registrar que a constatação de eventual anatocismo pela Tabela Price é matéria fática, que não pode ser simplesmente presumida (AgInt no AREsp 3.023.286/DF, 4ª Turma, 2026). Na prática, isso significa que contestar a Tabela Price exige apresentar, já na petição inicial, um laudo ou parecer técnico que demonstre a capitalização no caso concreto — a mera menção genérica ao "sistema de amortização" não costuma prosperar.

TR como índice de correção: legalidade pacificada pelo STJ

Também em recurso repetitivo, o STJ firmou que a Taxa Referencial (TR) pode ser utilizada como índice de correção monetária do saldo devedor em contratos do SFH a partir da Lei nº 8.177/1991, e mesmo em contratos anteriores a essa lei, desde que haja previsão contratual de atualização pela taxa básica de remuneração da poupança (REsp 969.129/MG, 2ª Seção, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 2009). Ou seja, a discussão sobre a TR como índice, isoladamente, tem poucas chances de êxito hoje — o que ainda pode ser revisado é a forma de aplicação cumulativa com outros encargos.

Seguro habitacional é obrigatório, mas não pode ser imposto

O mesmo julgado que validou a TR também reconheceu que, embora a contratação de seguro habitacional seja obrigatória no SFH, o mutuário não pode ser compelido a contratá-lo diretamente com o agente financeiro ou com seguradora por ele indicada — essa exigência configura venda casada, vedada pelo art. 39, I, do Código de Defesa do Consumidor. O tema foi consolidado em Tema Repetitivo próprio: a Segunda Seção fixou que "nos contratos bancários em geral, o consumidor não pode ser compelido a contratar seguro com a instituição financeira ou com seguradora por ela indicada" (REsp 1.639.259/SP, Tema 972, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 2018).

Abusividade de encargos acessórios não descaracteriza a mora

Um ponto de atenção prática: mesmo reconhecendo a abusividade da venda casada do seguro, o Tema 972/STJ deixou claro que isso não descaracteriza a mora do mutuário quanto aos encargos principais do contrato (juros remuneratórios e correção do saldo devedor). Em outras palavras, contestar o seguro imposto pode gerar direito à restituição de valores, mas não serve, sozinho, como defesa para paralisar uma execução ou uma retomada do imóvel por inadimplência das parcelas do financiamento.

O que fazer antes de contestar cláusulas do financiamento

Reunir o contrato completo, o histórico de pagamentos e, se possível, um demonstrativo de evolução do saldo devedor é o primeiro passo para identificar se há cobrança de seguro imposto, tarifas irregulares ou indícios de capitalização que justifiquem perícia. Um advogado especializado em revisão de contratos imobiliários pode avaliar se há fundamento para ação revisional e qual o real potencial de restituição, evitando contestações genéricas com baixa chance de êxito.