Desde a Lei 13.465/2017, se a propriedade do imóvel já foi consolidada em nome do credor, o devedor fiduciante não pode mais purgar a mora — resta apenas o direito de preferência para readquirir o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida integral (Tema 1288/STJ). Antes da consolidação, porém, a intimação para pagamento deve ser pessoal, e a intimação por edital só é válida se esgotadas as tentativas de localização do devedor.
O que é a alienação fiduciária de imóvel (Lei 9.514/1997)
Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, o devedor transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor como garantia da dívida, mas permanece na posse direta do bem. Em caso de inadimplemento, o credor pode consolidar a propriedade plena em seu nome e levar o imóvel a leilão extrajudicial — via mais rápida que a execução judicial tradicional, e por isso amplamente usada em financiamentos bancários.
Lei nº 9.514/1997, arts. 22 a 27.
Purgação da mora: o marco temporal que mudou com a Lei 13.465/2017
Até a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, era possível purgar a mora — isto é, quitar o débito e reaver o contrato — até a assinatura do auto de arrematação em leilão, por aplicação analógica do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. A Lei nº 13.465/2017 alterou esse regime ao incluir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997: uma vez consolidada a propriedade em nome do credor, não é mais possível purgar a mora, restando ao devedor apenas o direito de preferência para readquirir o imóvel antes do leilão.
Tema 1288/STJ: direito de preferência substitui a purgação da mora
O STJ, em recurso repetitivo, fixou os marcos temporais de aplicação dessa mudança: (i) se a consolidação da propriedade e a purgação da mora ocorreram antes da Lei nº 13.465/2017, sob a lógica do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o ato de consolidação deve ser desfeito e o contrato retomado; (ii) se a consolidação da propriedade ocorreu já sob a vigência da nova lei, mas a mora não foi purgada, o devedor fiduciante tem direito apenas ao exercício da preferência prevista no § 2º-B do art. 27 (REsp 2.126.726/SP, Tema 1288, 2ª Seção, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 2025). Na prática, isso significa que, uma vez averbada a consolidação da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis sob a lei atual, o devedor perde o direito de simplesmente pagar o débito em atraso e recuperar o contrato — só resta pagar o valor integral da dívida e comprar de volta o imóvel antes do segundo leilão.
Tema Repetitivo 1288/STJ (REsp 2.126.726/SP); art. 27, § 2º-B, Lei nº 9.514/1997.
Intimação para purgar a mora deve ser pessoal — edital é exceção
Antes de chegar à consolidação da propriedade, a lei exige que o devedor seja intimado para purgar a mora de forma prioritariamente pessoal — por oficial de registro de imóveis ou pelo correio com aviso de recebimento, com ao menos duas tentativas no endereço fornecido. Só depois de esgotadas essas tentativas é que se admite a intimação por hora certa e, em último caso, por edital. O STJ vem anulando consolidações de propriedade quando o credor não comprova o esgotamento dessas diligências antes de partir para o edital (AgInt no AREsp 2.925.916/MG, 4ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, 2026). A jurisprudência também exige que as datas e locais dos leilões subsequentes sejam previamente comunicados ao devedor (AgInt no AREsp 1.876.057/CE, 4ª Turma, 2023).
Art. 26, §§ 3º e 3º-A, Lei nº 9.514/1997; art. 27, § 2º-A, Lei nº 9.514/1997.
O que fazer se você é devedor fiduciante em atraso
Verificar a data exata da consolidação da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para saber se ainda cabe purgação da mora ou apenas o direito de preferência — e conferir se a intimação seguiu corretamente o rito pessoal antes de qualquer edital. Um advogado especializado em alienação fiduciária de imóveis pode identificar vícios na intimação e orientar sobre o prazo e a forma de exercer o direito de preferência antes do segundo leilão.