O tema tem divergência real entre câmaras: o TJPR admite usucapião quando os possuidores são terceiros estranhos ao negócio fiduciário; o TJSP, em regra, nega, por considerar precária a posse do próprio devedor fiduciante — mas há precedente do próprio TJSP admitindo o pedido quando uma promessa de compra e venda não registrada funciona como justo título.
Regra: a posse do devedor fiduciante costuma ser considerada precária
Na alienação fiduciária, a propriedade fiduciária mantém o domínio resolúvel do imóvel com o credor até a quitação da dívida. O TJSP já decidiu que a posse exercida pelos devedores fiduciantes decorre do próprio contrato, sendo direta, precária e sem animus domini durante a vigência do pacto. A transmutação da natureza dessa posse, para fins de usucapião, exigiria ato inequívoco de interversão do título — o que o tribunal não reconheceu no caso julgado.
TJSP, Apelação Cível 10129804520238260037 (29ª Câm. Dir. Privado, 2025).
Exceção: terceiro estranho ao contrato fiduciário
Em sentido diverso, o TJPR admitiu a usucapião em caso no qual os possuidores eram terceiros estranhos ao negócio fiduciário — ou seja, não eram parte do contrato de financiamento que deu origem à garantia. Nesse cenário, o tribunal reconheceu que a posse mansa e pacífica por mais de 10 anos, sem oposição, é suficiente para a usucapião, mesmo diante do gravame fiduciário estabelecido em relação negocial da qual os possuidores não faziam parte.
TJPR, Apelação Cível 00026606320228160134 (18ª Câm. Cível, 2025).
Quando a promessa de compra e venda não registrada muda o cenário
Há ainda um terceiro cenário, também julgado pelo TJSP: quando existe uma promessa de compra e venda não registrada entre o devedor fiduciante original e um terceiro adquirente. Nesse caso, o tribunal considerou que a promessa, mesmo sem registro, era hábil a configurar justo título e a desfigurar a garantia fiduciária recebida pelo banco, reconhecendo a usucapião em favor do promitente comprador que exercia posse mansa, pacífica e ininterrupta havia mais de 10 anos.
TJSP, Apelação Cível 10921456420148260100 (9ª Câm. Dir. Privado, 2022).
O que fazer
Identifique com precisão qual é o seu papel na relação: devedor fiduciante original, terceiro totalmente estranho ao contrato, ou adquirente por promessa de compra e venda não registrada — cada situação teve desfecho diferente nos precedentes analisados. Um advogado especializado em usucapião pode avaliar qual cenário se aplica ao seu caso.