Por ser aquisição originária da propriedade, a usucapião consumada extingue os gravames anteriores — hipoteca e penhora incluídas. Mas o STJ nega esse efeito quando é o próprio devedor (ou seu sucessor) do financiamento garantido pela hipoteca quem tenta usucapir, para não frustrar a execução da garantia pelo credor.
Regra: a usucapião extingue os gravames anteriores
A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade: não há conexão entre o direito de propriedade que dela surge e o direito de propriedade antecedente. Em razão desse efeito liberatório, quando a propriedade anterior se extingue pela usucapião, tudo o que gravava o bem — e lhe era acessório — também se extingue.
O STJ já reconheceu que a usucapião consumada faz cessar a penhora vinculada a débito condominial anterior, já que a titularidade do bem é concebida ao possuidor desde o momento em que satisfeitos todos os requisitos para a aquisição originária, com efeitos retroativos ao reconhecimento judicial ou extrajudicial.
STJ, REsp 2.051.106/SP (3ª Turma, 2023); STJ, REsp 1.545.457/SC (1ª Turma, 2018).
A exceção: quando o próprio devedor tenta usucapir
Há uma exceção relevante: o STJ já negou usucapião pretendida pelo sucessor de devedor de contrato de financiamento imobiliário garantido por hipoteca, justamente para não frustrar o direito do credor de executar a garantia. A lógica é impedir que o próprio devedor (ou quem o sucede) se valha da usucapião como atalho para escapar da dívida que ele mesmo contraiu e garantiu com o imóvel.
STJ, AgInt no AREsp 1.793.824/DF (4ª Turma, 2021).
Quem realmente pode se beneficiar da regra
Terceiros estranhos à dívida original, que exercem posse própria e independente sobre o imóvel gravado, tendem a se beneficiar da regra geral — a usucapião consumada por eles pode, sim, extinguir hipoteca ou penhora anteriores. Já quem é parte do contrato de financiamento (ou seu sucessor) enfrenta a barreira criada pelo STJ para proteger a garantia do credor.
O que fazer
Antes de avaliar a usucapião de um imóvel com hipoteca ou penhora, identifique se você é parte (ou sucessor) do contrato que originou o gravame, ou se é um terceiro estranho a essa relação — essa diferença muda completamente a análise. Um advogado especializado em usucapião pode orientar sobre a viabilidade do seu caso.