É válido cobrar a comissão de corretagem do comprador em compra de imóvel na planta, desde que o valor total e o destaque da comissão sejam informados antes da assinatura do contrato — o Tema 938 do STJ confirma essa validade. Se a corretagem foi "escamoteada" (embutida sem informação clara) ou se o contrato foi desfeito por culpa da construtora, há direito à devolução, com prazo prescricional de 3 ou 10 anos, conforme o caso.
Quem paga a comissão de corretagem
Na compra de imóveis na planta ou em lançamento, é comum que o contrato transfira ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem — mesmo sendo o corretor, tecnicamente, contratado pela incorporadora/construtora para vender as unidades. Muita gente questiona: isso é legal?
Quando a cobrança do comprador é válida
Sim, é legal — desde que respeitado um requisito central: transparência. A cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem é válida se, antes da assinatura, o comprador for informado do preço total da unidade com o destaque específico do valor da comissão, permitindo que ele saiba exatamente quanto está pagando e por quê.
O problema — e o que gera direito à devolução — é quando a comissão é "escamoteada": embutida no preço total sem informação clara, como se fosse parte do valor do imóvel, para depois ser cobrada disfarçadamente ou revelada apenas no ato da assinatura, sem tempo hábil de reflexão para o comprador.
O Tema 938 do STJ
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 938), consolidou o entendimento sobre o tema, aplicável a todos os processos semelhantes no país:
Tema 938, STJ (recurso repetitivo) — fixa que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação, desde que previamente informado o preço total da aquisição com destaque do valor da comissão.
O julgamento também tratou de prazo prescricional para pedir devolução: quando a causa é a abusividade da cobrança (falta de informação clara), o prazo é de 3 anos. Quando a devolução decorre de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora (por exemplo, atraso grave na entrega do imóvel que leva ao desfazimento do negócio), o STJ definiu prazo de 10 anos para pedir a restituição da corretagem, em julgamento mais recente sobre o mesmo tema repetitivo.
Quando há direito à devolução
Situações que costumam gerar direito à devolução total ou parcial da corretagem:
- Falta de informação clara e destacada do valor da comissão antes da assinatura do contrato.
- Distrato do contrato por atraso ou culpa da construtora — nesse caso, a devolução da corretagem acompanha a devolução dos demais valores pagos, sujeita ao prazo de 10 anos.
- Cobrança de "taxa SATI" ou serviços de assessoria técnico-imobiliária sem prestação de serviço real e distinto — jurisprudência trata esses casos de forma semelhante à corretagem quando configurada cobrança disfarçada.
Já quando o comprador simplesmente desiste da compra por conta própria (sem culpa da construtora), a devolução da corretagem tende a não ser automática, já que o serviço de intermediação já foi prestado e efetivamente resultou no negócio celebrado.