A Lei 11.196/2005 isenta do Imposto de Renda o ganho de capital obtido na venda de imóvel residencial, desde que o valor seja aplicado na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. O STJ ampliou essa leitura: a isenção também vale quando o dinheiro é usado para quitar, total ou parcialmente, o saldo devedor de um financiamento de outro imóvel residencial que o vendedor já possuía.
A regra geral: isenção pelo reinvestimento em outro imóvel residencial
O art. 39 da Lei 11.196/2005 isenta do Imposto de Renda o ganho de capital auferido por pessoa física na venda de imóveis residenciais, desde que o produto da venda seja aplicado na aquisição de outro imóvel residencial situado no Brasil, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de venda.
Lei 11.196/2005, art. 39.
O STJ amplia: vale também para quitar financiamento de imóvel já possuído
O STJ decidiu que essa isenção se aplica também quando o produto da venda é usado para quitar, total ou parcialmente, o débito remanescente de financiamento de um imóvel residencial que o próprio vendedor já possuía — e não apenas para a compra de um imóvel novo. A Receita Federal, por meio da IN-SRF 599/2005 (art. 2º, § 11), tentava restringir a isenção apenas à aquisição de imóvel novo, mas o STJ considerou essa restrição ilegal, por extrapolar os limites da lei.
STJ, AgInt no REsp 1.612.183/RS (2019), citando REsp 1.668.268/SP e REsp 1.726.884/PR.
Por que a restrição da Receita Federal foi considerada ilegal
A lógica do STJ é que a Instrução Normativa da Receita não pode restringir o alcance de uma isenção prevista em lei — o art. 39 fala em 'aplicação' do produto da venda em outro imóvel residencial, o que inclui tanto a compra à vista de um novo imóvel quanto a quitação de financiamento de um imóvel já possuído pelo próprio vendedor, já que em ambos os casos o dinheiro está sendo direcionado para a moradia do contribuinte.
O que fazer
Se você vendeu (ou vai vender) um imóvel residencial e pretende usar o dinheiro para quitar o financiamento de outro imóvel residencial que já possui, você pode ter direito à isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, mesmo sem comprar um imóvel novo — desde que respeitado o prazo de 180 dias. Guarde toda a documentação da venda e da quitação para comprovar a destinação dos recursos. Um advogado especializado em direito imobiliário e tributário pode orientar sobre a aplicação da isenção e, se necessário, questionar autuação da Receita Federal.