Quando o espólio vende um imóvel do falecido antes da conclusão da partilha, incide imposto de renda sobre o ganho de capital, calculado com base na diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição — para o herdeiro, a data de aquisição de referência é a da transmissão da herança (abertura da sucessão), não a data em que o próprio falecido havia adquirido o bem. Não existe isenção especial só por se tratar de venda pelo espólio.
Para o herdeiro, a data de aquisição é a da transmissão da herança
O STJ decidiu que o ganho de capital relacionado à herança se sujeita às normas vigentes no momento da transmissão dos bens, o que ocorre com a abertura da sucessão — não sendo correto tomar como referência a data em que o falecido originalmente havia adquirido o imóvel. Essa distinção é relevante para calcular corretamente a base de cálculo do imposto de renda incidente sobre eventual ganho de capital apurado na venda futura do bem.
STJ, AgRg no REsp 1.461.125/PR (2ª Turma, 2014).
Venda pelo espólio, antes da partilha, não tem isenção especial
O TJSP negou pedido de alvará para venda antecipada de imóvel do espólio fundamentado em suposta isenção de imposto sobre o ganho de capital, esclarecendo que o recebimento da herança, por si só, não constitui hipótese de incidência desse imposto — mas a eventual isenção de ganho de capital só se aplicaria se o próprio falecido tivesse vendido o imóvel ainda em vida, não beneficiando a venda feita posteriormente pelo espólio ou pelos herdeiros.
TJSP, Agravo de Instrumento 20719565720148260000 (10ª Câmara de Direito Privado, 2014).
Isenções de caráter personalíssimo não se transmitem por saisine
O STJ reafirmou que isenções tributárias de caráter personalíssimo — como a antiga isenção do Decreto-Lei 1.510/1976 para venda de participações societárias mantidas por certo prazo mínimo — não se transmitem aos sucessores por força da transmissão automática da herança (princípio da saisine, CC art. 1.784), seja a venda realizada diretamente pelos herdeiros, seja pelo próprio espólio. A lógica é que o requisito que gerava a isenção (a titularidade continuada pelo próprio beneficiário original) se rompe com a transmissão causa mortis, ainda que instantânea.
STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.635.587/SP (2ª Turma, 2026); CTN art. 111 (interpretação literal das normas de isenção).
O que fazer
Se o espólio está avaliando vender um imóvel antes da conclusão da partilha, calcule o eventual ganho de capital usando como data de aquisição a data do falecimento (abertura da sucessão), e não conte com isenções que só valeriam se o próprio falecido tivesse vendido o bem em vida — a venda pelo espólio, em regra, não herda automaticamente esses benefícios fiscais pessoais do falecido. Um advogado especializado em inventário e tributação imobiliária pode calcular corretamente o imposto devido antes da venda.