A venda de imóvel comum do casal exige a assinatura (outorga) de ambos os cônjuges, salvo no regime de separação absoluta de bens. O STJ confirma que a alienação feita sem essa anuência é nula — não apenas anulável —, o que afeta diretamente o prazo para contestar e os efeitos da decisão. Mas há uma armadilha processual: quem só participou de um acordo homologado em outro processo não fica automaticamente vinculado a ele.
A regra: outorga do cônjuge é exigida na maioria dos regimes de bens
O Código Civil exige que nenhum dos cônjuges, sem autorização do outro, aliene ou grave de ônus real os bens imóveis (art. 1.647). Essa autorização é o que se chama de outorga uxória (quando falta a da esposa) ou outorga marital (quando falta a do marido) — hoje o termo é usado de forma genérica para os dois casos.
A exigência vale para os regimes de comunhão parcial, comunhão universal e participação final nos aquestos. Só fica dispensada no regime de separação absoluta de bens, quando cada cônjuge administra seu patrimônio de forma independente.
CC art. 1.647, caput e inciso I.
O STJ trata a venda sem outorga como nula, não apenas anulável
A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que é nula a alienação de bem imóvel, na constância da sociedade conjugal, sem a outorga uxória. A distinção entre nulidade e anulabilidade não é só teórica: afeta quem pode alegar o vício (qualquer interessado, no caso de nulidade), se há prazo decadencial curto para agir, e se o vício pode ser sanado pelo simples decurso do tempo.
Isso reforça a importância prática de checar, antes de qualquer compra, se o vendedor é casado e sob qual regime de bens — e de exigir a assinatura do cônjuge (ou prova de dispensa pelo regime de separação absoluta) na escritura.
STJ, AgInt no AREsp 1.950.839/PR (4ª Turma, 2025), citando AgRg no AREsp 390.800/MG (4ª Turma, 2017).
Um detalhe processual importante: acordo homologado em outro processo não vincula terceiros
O precedente do STJ também trata de um ponto que costuma confundir quem enfrenta embargos de terceiro: a sentença que homologa um acordo produz efeitos só entre as partes daquele processo (CPC art. 506). Ou seja, se o cônjuge prejudicado participou de um acordo em ação diversa (por exemplo, envolvendo o credor fiduciário), isso não significa que ele concordou com a alienação do imóvel em si, nem que perdeu o direito de arguir a nulidade por falta de outorga.
CPC art. 506; STJ, AgInt no AREsp 1.950.839/PR (2025).
O que fazer
Se você está comprando um imóvel, verifique a certidão de casamento e o regime de bens do vendedor antes de assinar qualquer contrato — e exija a assinatura do cônjuge na escritura, salvo separação absoluta comprovada. Se você é o cônjuge que não assinou a venda de um imóvel comum, reúna a certidão de casamento, o registro do imóvel e qualquer prova de que não autorizou o negócio. Um advogado especializado em direito imobiliário pode avaliar se há nulidade a ser arguida e qual a via processual adequada.