Quando a área real do imóvel é menor do que a informada no contrato, o comprador só tem direito a abatimento proporcional do preço (ou, em casos extremos, rescisão) se a diferença ultrapassar 5% da área total enunciada — e mesmo assim, depende de a venda ter sido classificada como 'ad mensuram'. O STJ aplicou essa régua em um caso concreto, com uma diferença de menos de 2%, e negou o pedido.
A distinção entre venda 'ad corpus' e 'ad mensuram'
Na venda 'ad mensuram', a área do imóvel é elemento determinante do negócio — o preço é calculado com base na metragem, e a referência à área não é meramente enunciativa. Já na venda 'ad corpus', o imóvel é vendido como coisa certa e determinada (por exemplo, 'a sala comercial nº X do edifício Y'), e a menção à área serve apenas como informação complementar, sem ser decisiva para a formação do negócio.
CC art. 500.
O limiar legal: diferença de até 5% presume-se venda ad corpus
O art. 500, § 1º, do Código Civil estabelece uma presunção legal: se a diferença encontrada entre a área real e a enunciada no contrato não exceder um vigésimo (5%) da área total, presume-se que a venda foi feita como corpo certo (ad corpus) — o que, em regra, afasta o direito a abatimento proporcional do preço ou rescisão contratual por diferença de metragem.
CC art. 500, § 1º.
O caso julgado: diferença de 1,96% não gera direito a abatimento
O STJ analisou o caso de uma sala comercial adquirida na planta para fins de investimento, com diferença de 1,9667 m² entre a área contratada e a área real — equivalente a apenas 1,96% da área total do imóvel. Mesmo reconhecendo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (teoria finalista mitigada, já que o investidor ocasional também é protegido), o STJ entendeu que o negócio não se qualificava como ad mensuram: a referência à metragem foi meramente enunciativa, e a diferença estava dentro da margem de 5% prevista em lei. O pedido de rescisão contratual foi negado.
STJ, REsp 2.021.711/RS (2023).
O que fazer
Se você identificou diferença entre a área contratada e a área real do imóvel, calcule o percentual exato dessa diferença em relação à área total anunciada. Se ultrapassar 5%, você pode ter direito a abatimento proporcional do preço ou, em casos mais graves, à rescisão do contrato — mas isso também depende de o negócio ter sido efetivamente pactuado como "ad mensuram". Um advogado especializado em direito imobiliário pode calcular a diferença, avaliar o tipo de venda e orientar sobre o abatimento ou a rescisão.