Quando existe diferença substancial entre a metragem divulgada na publicidade do imóvel e a metragem efetivamente entregue, os tribunais reconhecem publicidade enganosa e vício de quantidade, vinculando o vendedor à informação anunciada (art. 30 do CDC) e autorizando abatimento proporcional do preço, além de eventual dano moral quando a frustração ultrapassa o mero aborrecimento.
A publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor
O art. 30 do CDC estabelece que toda informação suficientemente precisa veiculada na publicidade sobre um produto ou serviço vincula o fornecedor e integra o contrato que vier a ser celebrado, ainda que não conste expressamente em cláusula contratual específica. O art. 37 do CDC, por sua vez, considera enganosa a informação falsa ou omissa capaz de induzir o consumidor em erro sobre características relevantes do produto — como a metragem de um imóvel.
CDC arts. 30 e 37.
O caso julgado: diferença de 31,43% configurou vício de quantidade
O TJPR julgou caso em que o imóvel foi anunciado com 175 m² e a compradora constatou, após a entrega, que a área real era de 120 m² (diferença de 55 m², equivalente a 31,43%) — reconhecendo publicidade enganosa e vício de quantidade, com base nos arts. 18, 30 e 37 do CDC, e determinando abatimento proporcional do preço, além de indenização por dano moral. O tribunal também aplicou, por analogia mais favorável ao consumidor, o parâmetro do art. 500 §1º do Código Civil (regra da venda 'ad mensuram'), usando a metragem anunciada na publicidade como referência para o cálculo do abatimento.
TJPR, Apelação Cível 00210502920218160001 (9ª Câmara Cível, 2026); STJ, REsp 1.952.243/PE (citado como precedente).
A confissão do corretor pesa a favor do comprador — e o STJ evita reexaminar essas conclusões
No caso julgado pelo TJPR, a prova oral colhida revelou que o próprio corretor reconheceu ter informado ao comprador medidas divergentes da realidade do imóvel — o que reforçou a caracterização da publicidade enganosa. Já o STJ, em outro caso semelhante, manteve a conclusão das instâncias ordinárias de que houve propaganda enganosa, esclarecendo que rever essa conclusão exigiria reexame do conjunto fático-probatório e do próprio contrato, o que as Súmulas 5 e 7 do STJ impedem em recurso especial — ou seja, a definição sobre se houve ou não propaganda enganosa, na prática, costuma se consolidar já nas instâncias estaduais.
STJ, AgInt no AREsp 1.968.877/MG (3ª Turma, 2025).
O que fazer
Se você comprou um imóvel e constatou que a área real é significativamente menor do que a anunciada na publicidade, reúna o material publicitário (anúncios, planta enviada antes da compra, e-mails ou mensagens do corretor), o laudo ou escritura com a metragem real, e busque orientação jurídica para avaliar o abatimento proporcional do preço e eventual indenização por dano moral. Um advogado especializado em direito imobiliário pode calcular o percentual de diferença e formular o pedido corretamente.