A Lei do Inquilinato garante ao locatário o direito a abatimento proporcional do aluguel quando reparos urgentes no imóvel duram mais de 10 dias — mas essa proteção só se aplica quando o reparo é efetivamente urgente, não a qualquer manutenção. Infiltração e mofo costumam se enquadrar, mas a natureza urgente do problema precisa estar comprovada.
A regra legal: abatimento proporcional após 10 dias de reparo urgente
O parágrafo único do art. 26 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê que, se os reparos urgentes necessários no imóvel alugado durarem mais de 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período que exceder esse prazo. A norma parte do princípio de que o locador deve entregar e manter o imóvel em condições de uso durante toda a locação, e que reparos prolongados afetam esse uso.
Lei 8.245/91, art. 26, parágrafo único.
O requisito central: o reparo precisa ser efetivamente urgente
A jurisprudência é clara em um ponto: o abatimento só é devido se os reparos forem classificados como realmente urgentes — problemas que não podem esperar sem colocar em risco a segurança, a saúde ou a própria habitabilidade do imóvel (como infiltrações que comprometem a estrutura, vazamentos, mofo generalizado, problemas elétricos graves). Reparos de manutenção comum, estéticos ou que podem ser programados não se enquadram na regra do abatimento automático após 10 dias.
TJMG, Apelação 5.184.084-78.2019.8.13.0024.
Regra adicional: reparo urgente acima de 30 dias pode permitir resilir o contrato
A pesquisa também indicou um entendimento de tribunal estadual no sentido de que, quando o reparo urgente ultrapassa 30 dias, o locatário poderia resilir o contrato de locação — mas, como não foi possível confirmar o número exato do acórdão que sustenta esse ponto, é uma informação a ser tratada com cautela e confirmada com seu advogado antes de ser usada como base para uma decisão, sem prejuízo de a proteção de 10 dias (abatimento) já estar bem consolidada.
O que fazer
Se você é locatário e enfrenta infiltração, mofo ou outro problema que exige reparo urgente, notifique formalmente o locador (por escrito, com data) e documente o problema com fotos e, se possível, laudo técnico. Se o reparo durar mais de 10 dias, você pode ter direito a abatimento proporcional do aluguel referente ao período excedente. Um advogado especializado em direito imobiliário pode calcular o abatimento devido ou avaliar a possibilidade de resilição em casos mais graves.