A disputa sobre quem deve pagar por danos apontados na vistoria de saída de um imóvel alugado quase sempre se resolve pela comparação entre os laudos de entrada e de saída. Sem vistoria de entrada detalhada, é mais difícil ao locador provar que o dano não é apenas desgaste natural — e é essa prova que os tribunais exigem.
A obrigação de conservar e o limite do desgaste natural
A Lei do Inquilinato impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural do uso regular. Essa ressalva é central: o locatário não responde por deterioração decorrente do uso normal e do tempo — apenas por danos que extrapolem esse desgaste esperado, como avarias, quebras ou descuido evidente.
Lei 8.245/1991, art. 23, incisos III e V.
A prova decisiva: laudos e fotos de entrada e saída
Os tribunais decidem essa disputa, na prática, pela comparação entre a vistoria de entrada e a de saída. Em julgamento recente, o TJSP reconheceu que um conjunto de laudos de entrada e saída, corroborado por extenso acervo fotográfico contemporâneo, é suficiente para demonstrar avarias além do desgaste natural — responsabilizando o locatário pelo custo do reparo, mesmo com orçamentos apenas estimativos, desde que coerentes com os danos constatados.
A decisão também deixou claro que a indenização por dano emergente não depende da prévia realização dos reparos: basta a prova da restituição inadequada do imóvel.
TJSP, Apelação Cível 1005175-65.2025.8.26.0362 (25ª Câmara de Direito Privado, 2026).
Como se proteger, seja locador ou locatário
Para o locatário, a melhor defesa contra uma cobrança indevida é ter participado ativamente da vistoria de entrada, com fotos e descrição detalhada do estado do imóvel — isso permite comparar objetivamente com a vistoria de saída e isolar o que é desgaste natural do que é dano efetivo. Para o locador, documentar bem as duas vistorias é o que viabiliza a cobrança quando os danos realmente existem.
O que fazer
Reúna os laudos de vistoria de entrada e de saída, fotos datadas de ambos os momentos e, se houver, orçamentos de reparo. Se a vistoria de entrada foi genérica ou inexistente, isso enfraquece a cobrança do locador — o ônus de provar o dano além do desgaste natural é de quem cobra. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode avaliar se a cobrança tem respaldo probatório suficiente.