A Lei nº 13.777/2018 inseriu no Código Civil a disciplina da multipropriedade imobiliária, pela qual um mesmo imóvel é dividido em frações de tempo de uso, cada uma constituindo unidade imobiliária autônoma com matrícula ou registro individualizado. Essa autonomia patrimonial tem uma consequência prática relevante: dívidas de um multiproprietário só podem levar à penhora da fração de tempo que lhe pertence, preservando a esfera jurídica dos demais coproprietários.
O que é a multipropriedade imobiliária
A multipropriedade — também chamada de time-sharing imobiliário — é o regime em que um mesmo imóvel (tipicamente um flat, resort ou casa de temporada) é dividido entre vários proprietários, cada um com direito de uso e gozo exclusivo durante um período determinado do ano, de forma perpétua e recorrente. A Lei nº 13.777/2018 inseriu essa disciplina no Código Civil (arts. 1.358-B a 1.358-U), dando segurança jurídica a um modelo que já era comercializado informalmente havia anos.
Lei nº 13.777/2018; CC, arts. 1.358-B a 1.358-U.
Cada fração de tempo é uma unidade imobiliária autônoma
Um dos pontos centrais da disciplina legal é que cada fração de tempo constitui unidade imobiliária autônoma, dotada de matrícula própria ou registro individualizado no Cartório de Registro de Imóveis, distinta da matrícula-mãe do imóvel. Isso confere a cada multiproprietário um direito real pleno sobre sua fração — e não um mero direito contratual de uso —, permitindo, inclusive, a livre alienação, cessão ou herança dessa fração de tempo.
A penhora por dívida de um multiproprietário recai só sobre a sua fração
Justamente por essa autonomia patrimonial, quando um dos multiproprietários é executado judicialmente por dívidas pessoais, a constrição judicial — penhora — deve recair unicamente sobre a fração de tempo que lhe pertence, e não sobre o imóvel como um todo. Essa distinção protege a esfera jurídica dos demais cotitulares, que não respondem pelas dívidas de outro multiproprietário simplesmente por compartilharem o mesmo imóvel físico em períodos diferentes.
Direitos e deveres de quem possui uma fração de tempo
A disciplina do Código Civil regula ainda questões como o rateio de despesas de manutenção e administração do imóvel entre os multiproprietários, a possibilidade de instituição por meio de instrumento próprio (semelhante à convenção de condomínio) e regras específicas sobre uso, transferência e eventual inadimplência de despesas comuns por parte de um dos titulares de fração.
Riscos de comprar fração de tempo sem análise jurídica prévia
Antes de adquirir uma fração de tempo, é importante verificar se o empreendimento já regularizou o regime de multipropriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, com matrícula própria para a fração negociada, e se o instrumento de instituição da multipropriedade define com clareza o período de uso, o rateio de despesas e as regras de administração. A ausência dessa regularização pode comprometer a segurança jurídica do investimento. Um advogado especializado em Direito Imobiliário pode revisar a documentação antes da assinatura do contrato de aquisição.