O direito de laje permite que o espaço aéreo ou o subsolo de uma construção já existente seja utilizado por terceiro para erguer uma nova unidade, com matrícula própria e independente. O titular dessa unidade responde pelos encargos e tributos que recaem sobre ela, mas não se torna dono de uma fração do terreno nem das construções já existentes abaixo ou acima da sua laje.
O que é o direito de laje
O direito de laje, incluído no Código Civil pela Lei 13.465/2017, permite que o proprietário de uma construção ceda a superfície superior (a laje) ou inferior (o subsolo) de sua construção para que outra pessoa edifique unidade distinta, com acesso independente. É uma solução jurídica pensada, entre outros usos, para a chamada 'construção em cima da casa', comum em bairros populares e em áreas de adensamento urbano informal.
CC art. 1.510-A, caput.
A laje é unidade autônoma, com matrícula própria
O titular do direito de laje passa a ser proprietário de unidade distinta, com matrícula própria no registro de imóveis, podendo dela dispor, hipotecar ou aliená-la de forma independente da construção-base. Essa individualização registral é o que diferencia o direito de laje de um simples acordo informal de uso do espaço, e é o que dá segurança jurídica ao titular para negociar sua unidade como se fosse um imóvel comum.
CC art. 1.510-A, § 1º.
O que o titular da laje NÃO adquire: fração do terreno e das áreas já edificadas
Um ponto que gera confusão prática: o titular da laje não adquire fração ideal do terreno nem das demais áreas já construídas que compõem a construção-base. Seu direito real se limita à própria unidade edificada sobre (ou sob) a construção existente. Consequentemente, ele responde pelos encargos e tributos que incidem sobre a sua unidade específica — como o IPTU proporcional a ela, quando individualizado pelo município —, mas não se torna condômino do terreno ou das partes construídas anteriores à sua.
CC art. 1.510-A, §§ 2º e 3º.
Rateio de despesas comuns: a lei não detalha, mas a lógica geral se aplica
A lei não traz uma regra detalhada e específica sobre o rateio de despesas comuns (como manutenção de estrutura compartilhada, acesso comum, ou instalações que sirvam a mais de uma unidade) entre o titular da laje e os demais titulares das unidades da construção-base — e não foi localizada jurisprudência específica tratando desse rateio. Na prática, a tendência é aplicar a lógica geral de proporcionalidade (cada unidade contribuindo de acordo com o benefício que recebe da despesa comum), preferencialmente formalizada por acordo entre as partes ou por instrumento equivalente a uma convenção, para evitar disputas.
O que fazer
Se você pretende constituir um direito de laje (seja cedendo o espaço da sua construção, seja construindo sobre/sob a construção de outra pessoa), formalize a individualização registral da nova unidade e, principalmente, documente por escrito como serão rateadas eventuais despesas comuns — já que a lei não traz uma regra pronta para isso, e deixar em aberto tende a gerar conflito no futuro. Um advogado especializado em direito imobiliário pode redigir esse instrumento e acompanhar o registro da laje.