Imóvel sem escritura ou matrícula pode ser regularizado por três caminhos principais: REURB (quando há um núcleo urbano informal consolidado), usucapião extrajudicial (quando há posse mansa e pacífica pelo tempo legal, mas sem contrato de compra que permita adjudicação) e adjudicação compulsória (quando há um contrato de compra não cumprido pelo vendedor). O caminho certo depende da origem da posse.
Por que regularizar importa
Um imóvel sem matrícula própria — ou registrado em nome de terceiros, décadas atrás, sem que a cadeia de transmissões tenha sido formalizada — traz limitações sérias: impossibilidade de vender com segurança, de usar como garantia em financiamento, de receber herança de forma simples, e vulnerabilidade a disputas judiciais futuras. Regularizar não é só burocracia: é transformar posse em propriedade plena e protegida.
REURB: regularização fundiária urbana
A REURB (Regularização Fundiária Urbana), instituída pela Lei 13.465/2017, é destinada a núcleos urbanos informais — loteamentos irregulares, ocupações consolidadas, conjuntos de imóveis sem registro regular formados ao longo do tempo, geralmente em bairros ou áreas inteiras, não apenas um imóvel isolado.
Existem duas modalidades: REURB-S (social, para população de baixa renda, com gratuidade de custas e emolumentos) e REURB-E (de interesse específico, para os demais casos, com custos). O processo é conduzido, em regra, pelo poder público municipal, culminando na emissão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que é levada a registro.
Lei 13.465/2017 — institui a REURB, definindo procedimentos para regularização de núcleos urbanos informais, com participação do poder público municipal e emissão da Certidão de Regularização Fundiária.
Usucapião extrajudicial
Quando o caso é de posse individual — não um núcleo urbano informal coletivo — e essa posse preenche os requisitos de tempo e demais condições legais (posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo exigido para a modalidade de usucapião aplicável), o caminho é a usucapião extrajudicial, feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial.
O procedimento exige, entre outros documentos: ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo e a natureza da posse; planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes; e a ausência de impugnação por qualquer interessado (proprietário registral, confinantes, poder público) durante o processo. Havendo impugnação não resolvida, o processo é remetido para a via judicial.
Art. 216-A, Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), com redação dada pela Lei 13.465/2017, regulamentado pelo Provimento CNJ 65/2017 — disciplina o procedimento de usucapião extrajudicial perante o Registro de Imóveis.
"O usucapião pode ser argüido como matéria de defesa." Útil quando o possuidor é quem responde a uma ação (por exemplo, reivindicatória movida pelo antigo proprietário registral) — não precisa necessariamente tomar a iniciativa de uma ação própria para ver a posse reconhecida.
Adjudicação compulsória
Se a situação não é de posse "originária" (como quem simplesmente ocupou um terreno), mas sim de compra não formalizada — você pagou por um imóvel, tem contrato ou recibo, mas o vendedor nunca outorgou a escritura ou não pode mais ser localizado —, o caminho adequado costuma ser a adjudicação compulsória: ação judicial (ou, em casos sem litígio, procedimento extrajudicial também admitido após alterações legislativas recentes) que substitui a vontade do vendedor, determinando o registro em nome do comprador.
"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis." Ou seja: a falta de registro do próprio contrato de compra não impede a ação — o comprador que pagou e tem prova do negócio pode buscar a adjudicação mesmo sem ter registrado o compromisso à época.
Qual caminho escolher
| Situação | Caminho indicado |
|---|---|
| Bairro/loteamento inteiro sem registro regular | REURB |
| Posse individual longa, sem contrato de compra válido | Usucapião extrajudicial (ou judicial, se houver impugnação) |
| Comprou e pagou, mas vendedor não outorgou escritura | Adjudicação compulsória |
Em muitos casos reais, mais de um caminho pode ser tecnicamente viável — a escolha depende de custo, tempo, existência de impugnação esperada e documentação disponível. Uma análise jurídica prévia evita começar um procedimento inadequado e perder tempo (e dinheiro) com um caminho que não levará à regularização.